Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация - арендатор муниципального имущества в день заключения договора вносит залог в размере арендной платы за шесть месяцев. Арендная плата вносится раз в три месяца. В срок квартального платежа часть залога на основании дополнительного соглашения засчитывается в счет уплаты арендной платы. Как арендатору исполнить обязательства налогового агента по НДС?
23.10.2020

Организация — арендатор муниципального имущества в день заключения договора вносит залог в размере арендной платы за шесть месяцев. Арендная плата вносится раз в три месяца. В срок квартального платежа часть залога на основании дополнительного соглашения засчитывается в счет уплаты арендной платы. Как арендатору исполнить обязательства налогового агента по НДС?

Вопрос: Организация арендует муниципальное имущество (нежилое помещение). Согласно заключенному договору арендатор в день заключения договора обязан внести залоговую сумму в размере, равном размеру арендной платы за шесть месяцев аренды. Арендная плата, согласно условиям договора, вносится раз в три месяца. В дальнейшем при наступлении срока очередного платежа по аренде часть залоговой суммы, равная размеру очередного квартального платежа, на основании дополнительного соглашения засчитывается в счет уплаты арендной платы.
В каком порядке арендатор обязан исполнить обязательства налогового агента по НДС?
 
Ответ: Если организация арендует муниципальное имущество (нежилое помещение) по договору аренды, согласно которому арендатор в день заключения договора обязан внести залоговую сумму в размере, равном размеру арендной платы за шесть месяцев аренды, и в дальнейшем при наступлении срока очередного платежа по аренде часть залоговой суммы, равная размеру очередного квартального платежа, на основании дополнительного соглашения засчитывается в счет уплаты арендной платы, то после подписания дополнительного соглашения о зачете части залоговой суммы в счет уплаты арендной платы налоговый агент обязан уплатить НДС с соответствующей суммы. В этом случае организация — налоговый агент должна доначислить сумму налога сверх цены зачтенной арендной платы, применив ставку 18%, и уплатить ее в бюджет.
 
Обоснование: В силу п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. В п. 1 ст. 654 ГК РФ указано, что договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором. Пункт 1 ст. 334 ГК РФ предусматривает, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
На основании п. 1 ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. Залог денежных средств не запрещен действующими нормативно-правовыми актами.
Согласно разъяснениям специалистов финансового ведомства денежные средства, получаемые арендодателем от арендатора в качестве обеспечительного платежа, следует относить к денежным средствам, связанным с оплатой услуг. В связи с этим, по мнению Минфина России, суммы обеспечительного платежа подлежат включению в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость (Письма Минфина России от 12.01.2011 N 03-07-11/09, от 21.09.2009 N 03-07-11/238, от 17.09.2009 N 03-07-11/231). Это прежде всего касается обеспечительных сумм, которые арендодатель может переквалифицировать в аванс в соответствии с условиями договора аренды. Аналогичного мнения в ряде случаев придерживается и суд. Так, например, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 27.02.2013 по делу N А27-2581/2012 (Определением ВАС РФ от 23.04.2013 N ВАС-4752/13 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ) суд признал обоснованным отклонение довода предпринимателя об ошибочности включения в налогооблагаемую базу суммы депозитного платежа.
Однако залог в момент его получения арендодателем не несет платежной функции, а является способом обеспечения исполнения обязательств. Поэтому, по нашему мнению, сумма залога не является объектом налогообложения по НДС, так как не связана с оплатой услуг. Кроме того, суд, как правило, стоит на стороне налогоплательщиков в тех случаях, когда обеспечительные (гарантийные) платежи не являются по своей сути задатком и по условиям договора не идут в зачет арендных платежей (см., например, Постановление ФАС Московского округа от 09.10.2013 по делу N А40-136933/12-140-978). Тем не менее арендодателю все равно нужно быть готовым отстаивать свою позицию в суде.
После подписания дополнительного соглашения о зачете части залоговой суммы в счет уплаты арендной платы налоговый агент обязан уплатить НДС с соответствующей суммы. В этом случае организация — налоговый агент должна доначислить сумму налога сверх цены зачтенной арендной платы, применив ставку 18%, и уплатить ее в бюджет.
При этом ст. 174 Налогового кодекса РФ не предусмотрено особого порядка уплаты НДС налоговыми агентами при аренде государственного и муниципального имущества. В связи с этим уплату налога следует производить на основании п. 1 ст. 174 НК РФ по итогам каждого налогового периода исходя из суммы налога, исчисленной за истекший налоговый период, равными долями не позднее 20-го числа каждого из трех месяцев, следующих за истекшим налоговым периодом (данный вывод также содержится в Письме ФНС России от 13.09.2011 N ЕД-4-3/14814@).
 
О.А.Коренева
ООО «М-СТАЙЛ»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
26.09.2014