Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация выполняет функции застройщика и заключает договоры участия в долевом строительстве. Строительство осуществляется только силами подрядчиков. Облагаются ли НДС услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения в составе многоквартирного дома?
23.10.2020

Организация выполняет функции застройщика и заключает договоры участия в долевом строительстве. Строительство осуществляется только силами подрядчиков. Облагаются ли НДС услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения в составе многоквартирного дома?

Вопрос: Организация выполняет функции застройщика и заключает договоры участия в долевом строительстве в соответствии с нормами Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Строительство осуществляется подрядными силами без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
Облагаются ли НДС услуги застройщика при строительстве объектов производственного назначения (например, офисов, магазинов) в составе многоквартирного дома?
 
Ответ: Сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика в части строительства объектов производственного назначения (например, офисов, магазинов) в составе многоквартирного дома, облагается НДС в общеустановленном порядке.
При этом налоговая база по НДС подлежит определению исходя из расчета стоимости именно услуг застройщика, а не полной стоимости создаваемых объектов, поскольку денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ (СМР) силами застройщика.
 
Обоснование: Подпунктом 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ предусмотрено освобождение от обложения НДС услуг застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения, к которым относятся объекты, предназначенные для использования в производстве товаров (выполнении работ, оказании услуг)).
Объектом долевого строительства может выступать как жилое, так и нежилое помещение (п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ). При этом информация о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, должна быть указана в информации о проекте строительства (п. 6 ч. 1 ст. 21 Закона N 214-ФЗ, Письмо ФНС России от 16.07.2012 N ЕД-4-3/11645@).
По мнению контролирующих органов:
— услуги застройщика, оказываемые гражданам по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу застройщиком машино-мест в подземной автостоянке, приобретаемых гражданами для личных, семейных нужд, от обложения НДС освобождаются (Письма Минфина России от 26.02.2013 N 03-07-10/5454, от 04.02.2013 N 03-07-10/2252, от 23.03.2012 N 03-07-10/06);
— в отношении услуг застройщика, оказываемых по договорам участия в долевом строительстве нежилых (офисных, торговых) помещений, а также машино-мест, если они приобретаются по договорам участия в долевом строительстве юридическими лицами и физическими лицами не для личного (индивидуального или семейного) использования, освобождение от обложения НДС, установленное пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, не применяется (Письма Минфина России от 27.02.2013 N 03-07-10/5670, от 15.08.2012 N 03-07-10/17, от 23.03.2012 N 03-07-10/06).
При этом на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ денежные средства, полученные налогоплательщиком и не связанные с оплатой реализованных этим налогоплательщиком товаров (работ, услуг), в налоговую базу по НДС не включаются.
В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения СМР силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается НДС в общеустановленном порядке (Письмо Минфина России от 15.08.2012 N 03-07-10/17). В данном случае налоговая база по НДС подлежит определению исходя из расчета стоимости именно услуг застройщика, а не полной стоимости создаваемых объектов (Письмо Минфина России от 18.12.2012 N 03-03-06/1/661, Определение ВАС РФ от 18.10.2013 N ВАС-9937/13 по делу N А78-3003/2012).
То есть в договоре участия в долевом строительстве целесообразно выделить размер вознаграждения застройщика отдельной суммой и вести раздельный учет поступающих от дольщиков сумм в разрезе вознаграждения застройщика и сумм на оплату строительных работ либо предусмотреть в договоре методику расчета вознаграждения застройщика.
 
Л.Н.Мисникович
ЗАО «МСАй ФДП-Аваль»
27.09.2014