Вопрос: Юридическое лицо приобрело у застройщика нежилое помещение под офис в многоквартирном жилом доме (МКД) и зарегистрировало на него право собственности. Собственник земельного участка, на котором расположен МКД, — застройщик (также являющийся управляющей компанией МКД). С какого момента юридическое лицо становится плательщиком земельного налога, если земля не переоформлена в общую долевую собственность и жилые помещения в доме полностью не проданы? На основании какого документа определяется доля юридического лица? Обязано ли юридическое лицо оформлять на себя эту долю земельного участка? Вправе ли управляющая компания перевыставлять юридическому лицу земельный налог в составе расходов на возмещение эксплуатационных и коммунальных услуг по содержанию нежилого помещения?
Ответ: При приобретении юридическим лицом в собственность помещения в МКД одновременно приобретается доля в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под МКД. Оформлять на себя эту долю юридическое лицо не обязано. Несмотря на то что собственник помещения не имеет отдельного правоустанавливающего и правоподтверждающего документа на долю земельного участка, он несет обязанность по уплате земельного налога, которая возникает с момента перехода земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений. Доля на земельный участок для целей исчисления земельного налога может быть определена на основании имеющейся в органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости, технической документации на жилой дом. Застройщик утрачивает обязанность по уплате земельного налога в отношении части земельного участка, соответствующей доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Управляющая компания не вправе перевыставлять юридическому лицу земельный налог в составе расходов на возмещение эксплуатационных и коммунальных услуг по содержанию нежилого помещения.
Обоснование: Гражданское законодательство
В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
На основании ст. 388 Налогового кодекса РФ налогоплательщиками земельного налога являются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со ст. 389 НК РФ, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения. Не признаются налогоплательщиками организации и физические лица в отношении земельных участков, находящихся у них на праве безвозмездного срочного пользования или переданных им по договору аренды.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом (МКД), с элементами озеленения и благоустройства относится к общему имуществу в МКД и, согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.
Правовое регулирование отношений по поводу перехода в общую долевую собственность собственников помещений в МКД земельного участка под этим домом как элемента такого общего имущества включено в сферу именно жилищного, а не земельного законодательства. Аналогичные разъяснения даны в Постановлении Конституционного Суда РФ от 28.05.2010 N 12-П.
В соответствии с ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Если земельный участок под МКД был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в его отношении проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ).
Таким образом, с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета или с момента приобретения права собственности на помещение, в случае если МКД расположен на сформированном земельном участке, земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме. Доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД, в том числе на земельный участок, пропорциональна размеру общей площади приобретенного помещения (ч. 1 ст. 37, ч. 1 ст. 38 ЖК РФ).
В отношении обязанности юридического лица оформлять на себя долю земельного участка сообщаем следующее.
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в МКД и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (п. 2 ст. 23 Закона N 122-ФЗ, Постановление Президиума ВАС РФ от 24.01.2012 N 11642/11 по делу N А55-17896/2010).
Согласно п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и п. 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП). При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД является неотъемлемой частью помещения в данном доме.
Отсюда следует, что при приобретении юридическим лицом в собственность помещения в МКД одновременно была приобретена доля в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под МКД и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества. При этом оформлять на себя эту долю юридическое лицо не обязано. А учитывая заявительный характер государственной регистрации прав на недвижимое имущество, государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе на земельный участок) возможна после представления юридическим лицом заявления и необходимых для государственной регистрации прав документов.
Земельный налог
Как было указано выше, исходя из положений ЖК РФ, Закона N 122-ФЗ, ст. 16 Закона N 189-ФЗ, а также разъяснений, содержащихся в п. п. 66, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22, земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации участником долевого строительства права на объект долевого строительства. Следовательно, с момента регистрации юридическим лицом права собственности на помещение в МКД у организации возникает право собственности на долю земельного участка в размере пропорционально размеру общей площади купленного помещения.
Таким образом, с момента формирования земельного участка, на котором расположен жилой дом, а также присвоения кадастрового номера указанному земельному участку лицо является плательщиком земельного налога в отношении соответствующей доли земельного участка, несмотря на то что земля не переоформлена в общую долевую собственность и жилые помещения в доме полностью не проданы. Основанием для уплаты земельного налога является свидетельство о праве собственности на нежилое помещение.
К такому же выводу приходит Минфин России в ряде своих Писем (от 30.07.2012 N 03-05-05-02/82, от 21.04.2011 N 03-05-05-02/22 и др.).
Относительно документа, на основании которого юридическое лицо определяет свою долю на земельный участок, поясняем.
В соответствии с п. 3 ст. 391 НК РФ налогоплательщики-организации определяют налоговую базу самостоятельно на основании сведений государственного кадастра недвижимости о каждом земельном участке, принадлежащем им на праве собственности.
Согласно ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.
При этом ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» определено, что сведения о вещных правах на объект недвижимости вносятся в государственный кадастр недвижимости при наличии соответствующих данных о зарегистрированных правах в ЕГРП.
Согласно Инструкции об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющегося общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 14.02.2007 N 29, внесение в ЕГРП размера долей в праве общей долевой собственности на объект недвижимости собственников помещений в МКД осуществляется на основании сведений, содержащихся в представленном на государственную регистрацию решении (протоколе) общего собрания собственников, ином соглашении участников общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в котором также указываются сведения о собственниках конкретных помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме.
По мнению финансистов, представленному в Письме от 30.12.2009 N 03-05-05-02/88, доля в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме для целей исчисления земельного налога может быть определена на основании имеющейся в органах, осуществляющих технический учет и инвентаризацию недвижимости, технической документации на жилой дом.
Если у налогоплательщика нет информации о том, какой долей он владеет в праве общей долевой собственности на общее имущество в МКД, то он может обратиться в орган БТИ и (или) организацию, осуществляющую управление многоквартирным домом в соответствии со ст. 161 ЖК РФ. По запросу можно получить информацию для исчисления земельного налога (авансовых платежей по налогу) о размере общего имущества в МКД и доле налогоплательщика в этом имуществе.
Как указано выше, юридическое лицо приобрело у застройщика нежилое помещение под офис в МКД и зарегистрировало на него право собственности. При этом собственником земельного участка, на котором расположен МКД, является застройщик.
Поскольку земельный участок, на котором расположен МКД, в силу закона находится в общей долевой собственности домовладельцев — собственников помещений в этом доме, застройщик (также являющийся управляющей компанией МКД) не является плательщиком земельного налога в отношении части земельного участка, соответствующей доле собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения изменений в реестр в части уменьшения размера земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, на долю собственника помещения в праве общей собственности на земельный участок (Письмо Минфина России от 21.12.2011 N 03-03-06/1/837).
В свою очередь, налоговое законодательство не предусматривает института налоговых агентов в отношении земельного налога. А наличие формального юридического признака землепользования, выраженного в документальном закреплении права собственности, когда фактическими землепользователями являются иные лица и право землепользования к этим лицам переходит в силу закона, то есть независимо от воли прежнего землепользователя и издания уполномоченным органом соответствующего распорядительного акта, не может являться основанием для возложения бремени налогообложения на лицо, формально обладающее документом, закрепляющим земельные права, но не пользующееся этими правами (Письмо Минфина России от 13.09.2007 N 03-11-04/2/224, Определение ВАС РФ от 14.06.2007 N 7078/07, п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54 «О некоторых вопросах, возникших у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием земельного налога», Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.07.2009 по делу N А35-1499/09-С10).
В связи с этим организация, в управлении которой находится МКД в целом и земельный участок в частности, не вправе уплачивать земельный налог за собственников помещений. Кроме того, согласно ч. 2 — 4 ст. 154 ЖК РФ плата за помещение и коммунальные услуги не включает уплату земельного налога.
Следовательно, управляющая компания не вправе перевыставлять юридическому лицу земельный налог в составе расходов на возмещение эксплуатационных и коммунальных услуг по содержанию нежилого помещения.
Л.В.Попова
АКГ «Панацея ПРОФ»
28.09.2014
