Вопрос: Организация — арендатор нежилого помещения, находящегося в собственности субъекта РФ, является субъектом малого предпринимательства.
15.05.2013 данная организация обратилась в уполномоченный орган субъекта РФ (к арендодателю) с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Позже указанный орган отказал заявителю в выкупе помещения, сославшись на включение его в Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, утвержденный распоряжением уполномоченного органа от 27.07.2008.
Все иные необходимые для выкупа условия указанной организацией соблюдены.
Вправе ли организация выкупить данное недвижимое имущество в порядке реализации преимущественного права на его приобретение?
Ответ: По нашему мнению, организация — субъект малого предпринимательства была вправе в порядке реализации преимущественного права выкупить арендуемое ею нежилое помещение, включенное в указанный Перечень государственного имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.
Обоснование: Согласно ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Данное преимущественное право может быть реализовано при соблюдении субъектами малого и среднего предпринимательства условий, установленных п. п. 1 — 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
К таким условиям согласно п. п. 1 — 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ относятся:
1) нахождение арендуемого имущества по состоянию на 1 июля 2013 г. во временном владении и (или) временном пользовании данных субъектов непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
3) невключение арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее — Закон N 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
В силу ч. 2 ст. 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным ст. 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным ст. 4 Закона N 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.
Таким образом, субъект малого предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности пользуется преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, при соблюдении трех условий, перечисленных в п. п. 1 — 4 ст. 3 Закона N 159-ФЗ.
В рассматриваемой ситуации основанием для отказа в выкупе послужило несоблюдение условия о необходимости невключения арендуемого имущества в Перечень. Остальные необходимые условия организацией соблюдены.
Право на включение арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства помещений в Перечень было предоставлено органам исполнительной власти субъектов РФ ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ.
Согласно абз. 2 п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение в том случае, если после опубликования Закона N 159-ФЗ субъектом РФ или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 01.12.2011 N 9646/11 включение арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества уполномоченными органами власти в соответствующий перечень после опубликования Закона N 159-ФЗ является препятствием для выкупа названными субъектами арендуемого ими имущества, то есть означает лишение таких субъектов прав, предоставленных Законом N 159-ФЗ.
В Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2013 N А74-5617/2012 суд, указывая, что арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства помещение включено в перечень 13.10.2008, то есть после опубликования Закона N 159-ФЗ (25.07.2008), пришел к выводу о том, что включение спорного объекта в перечень имущества, не подлежащего приватизации, нарушает права и законные интересы предпринимателя, создает ему препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности и направлено на воспрепятствование реализации им преимущественного права выкупа этого имущества, предоставленного Законом N 159-ФЗ.
Аналогичная позиция изложена в Постановлениях ФАС Московского округа от 20.08.2013 N А40-142912/12, от 10.07.2013 N А40-144300/2012-139-1400, ФАС Уральского округа от 06.09.2013 N Ф09-8165/13.
Первоначальный текст Закона N 159-ФЗ был опубликован 25.07.2008 в «Российской газете».
В рассматриваемой ситуации арендуемое субъектом малого предпринимательства нежилое помещение было включено в Перечень 27.07.2008, то есть после опубликования Закона N 159-ФЗ.
Таким образом, субъект малого предпринимательства согласно судебной практике вправе был выкупить арендуемое им нежилое помещение в порядке реализации преимущественного права на его приобретение.
Отметим, что Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» ст. 9 Закона N 159-ФЗ дополнена ч. 2.1, согласно которой заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 сентября 2012 г. находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;
2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Закона N 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.
Данная норма с 01.07.2013 устанавливает правила, по которым может быть реализовано право субъекта малого предпринимательства выкупить арендуемое им нежилое помещение в порядке реализации преимущественного права на его приобретение.
Ю.К.Борисов
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
29.09.2014
