Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация приобрела у ИП объект недвижимости с автодорогой, ведущей к нему, и произвела разбор здания, чтобы продать участок. Требуется ли регистрация автодороги, состоящей из бетонных плит с покрытием из асфальта, в качестве объекта недвижимости?
23.10.2020

Организация приобрела у ИП объект недвижимости с автодорогой, ведущей к нему, и произвела разбор здания, чтобы продать участок. Требуется ли регистрация автодороги, состоящей из бетонных плит с покрытием из асфальта, в качестве объекта недвижимости?

Вопрос: Организация приобрела у ИП в собственность объект недвижимости с автодорогой, ведущей к данному объекту. В дальнейшем организация произвела разбор объекта недвижимости и намеревалась продать участок, где объект недвижимости ранее находился. Требуется ли регистрация автодороги, состоящей из бетонных плит с покрытием из асфальта, расположенной рядом с разобранным зданием, в качестве объекта недвижимости?
 
Ответ: По нашему мнению, автодорога, состоящая из бетонных плит с покрытием из асфальта, не является недвижимым имуществом. Соответственно, ее регистрация в качестве объекта недвижимости не требуется.
 
Обоснование: Статья 131 Гражданского кодекса РФ устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Статья 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Статья 3 Федерального закона от 08.11.2007 N 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» гласит, что автомобильная дорога — объект транспортной инфраструктуры, предназначенный для движения транспортных средств и включающий в себя земельные участки в границах полосы отвода автомобильной дороги и расположенные на них или под ними конструктивные элементы (дорожное полотно, дорожное покрытие и подобные элементы) и дорожные сооружения, являющиеся ее технологической частью, — защитные дорожные сооружения, искусственные дорожные сооружения, производственные объекты, элементы обустройства автомобильных дорог.
Пункт 1.1 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что по инициативе заявителя допускается представление заявлений о государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, включенные в состав автомобильной дороги или в состав централизованной системы горячего водоснабжения, холодного водоснабжения и (или) водоотведения и расположенные на территориях более одного регистрационного округа, и сделок с такими объектами недвижимого имущества в федеральный орган в области государственной регистрации или его территориальные органы по месту нахождения таких объектов недвижимого имущества.
Таким образом, действующее законодательство не содержит четкого определения автодороги в качестве объекта недвижимого или движимого имущества.
Обратимся к судебной практике.
Так, в Постановлении от 04.04.2014 N А43-5960/2013 ФАС Волго-Вятского округа указал, что укладка на части земельного участка определенного покрытия (из бетона, асфальта, щебня) для проезда автомобилей не создает нового объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. При этом асфальтовое покрытие земельного участка по существу несет вспомогательную функцию, а не основное значение по отношению к недвижимому имуществу и не должно препятствовать использованию такого земельного участка для иных целей. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Материалы, из которых изготовлено покрытие (асфальт, щебень), при их переносе не теряют качеств, необходимых для их дальнейшего использования.
В то же время возможна и противоположная позиция. В Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2011 N А63-11904/10 было отмечено, что автодорога представляет собой сооружение, тесно связанное с землей, и нарушение этой связи приведет к уничтожению этого объекта как дороги. Следовательно, автомобильную дорогу, часть покрытия которой состоит из гравия, а часть — из железобетонных плит, нельзя рассматривать как движимый объект, поскольку данная дорога является объектом, неразрывно связанным с землей.
Однако в Постановлении от 26.10.2011 N А63-11904/2010, отменяя вышеназванное Постановление N А63-11904/10, ФАС Северо-Кавказского округа разъяснил, что гравий при переносе не теряет своих качеств, необходимых для дальнейшего использования. Это объясняется отсутствием конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Таким образом, подъездная дорога, состоящая из гравия, не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором она находится. Соответственно, дорога была признана движимым объектом. При этом суд оставил в силе Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 13.04.2011 по данному делу, в котором было указано, что покрытие (замощение) из бетона, асфальта, щебня, гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится.
Как указало Минэкономразвития России в Письме от 30.04.2014 N Д23и-1518 (направлено Письмом Росреестра от 07.07.2014 N 14-исх/07664-ГЕ/14), вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом назначения этого имущества и обстоятельств, связанных с его созданием. При этом замощение из щебня или гравия и других твердых материалов, используемое для покрытия автомобильной дороги, обеспечивает чистую, ровную и твердую поверхность, но не обладает самостоятельными полезными свойствами, а лишь улучшает полезные свойства земельного участка, на котором оно находится. В отличие от зданий, строений и сооружений твердое покрытие не имеет конструктивных элементов, которые могут быть разрушены при перемещении объекта. Дорожные покрытия из гравия и щебня устраиваются путем россыпи данных материалов непосредственно на земляное полотно, что исключает прочную связь с землей, при их переносе не теряют качеств, необходимых для дальнейшего использования. В связи с этим указанные объекты не являются сооружениями, перемещение которых причинит несоразмерный их назначению ущерб, то есть не обладают признаками, указанными в ст. 130 ГК РФ.
Учитывая вышеизложенное, по нашему мнению, автодорога, состоящая из бетонных плит с покрытием из асфальта, не является недвижимым имуществом. Соответственно, ее регистрация в качестве объекта недвижимости не требуется.
 
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
01.10.2014