Вопрос: ООО и ОАО заключили договор аренды (на шесть месяцев), в силу которого ОАО передало ООО во владение и пользование недвижимое имущество с правом передачи части указанного имущества в субаренду. ООО заключило с предпринимателем договор субаренды, срок действия которого на три месяца превышает срок договора аренды.
Свидетельствует ли о недействительности договора субаренды заключение такого договора на срок, превышающий срок договора аренды?
Ответ: По нашему мнению, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным.
Обоснование: На основании пп. 1 п. 1 ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Согласно п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
На основании п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ определено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
За исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1 ст. 168 ГК РФ).
Суды занимают различные позиции по рассматриваемому вопросу.
Так, одни суды полагают, что заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным. По смыслу абз. 2 п. 3 ст. 610 и абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды (Постановления ФАС Поволжского округа от 09.04.2013 по делу N А12-16731/2012, ФАС Уральского округа от 27.09.2011 N Ф09-5446/11 по делу N А60-37746/2010, ФАС Западно-Сибирского округа от 23.05.2013 по делу N А27-13055/2012).
Превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, установленных договором аренды, но не для признания сделки недействительной (Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу N А68-5921/12).
Однако имеется подход, согласно которому договор субаренды со сроком действия, превышающим сроки действия договора аренды, нарушает требования законодательства, что влечет за собой недействительность сделки (Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2008 по делу N А79-1761/2008).
Таким образом, просим учитывать вышеизложенную судебную практику. По нашему мнению, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не свидетельствует о недействительности договора субаренды.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
06.10.2014
