Вопрос: Из владения ООО без согласия всех участников общества по возмездной сделке выбыл принадлежащий ООО объект незавершенного строительства (передан в пользу ОАО).
Вправе ли ООО истребовать свое недвижимое имущество из чужого незаконного владения при условии, что ОАО осуществило достройку объекта незавершенного строительства?
Ответ: В случае если осуществление ОАО работ по достройке объекта незавершенного строительства не привело к созданию нового объекта в ЕГРП, ООО вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Возможность виндикации вещи с момента государственной регистрации права ОАО на завершенный строительством объект утрачивается.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 2 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав.
Согласно п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Согласно ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).
На основании п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 ГК РФ).
В п. 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что собственник вправе истребовать свое имущество у лица, у которого имущество фактически находится в незаконном владении. Пунктом 39 указанного Постановления предусмотрено, что по смыслу п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.
На основании п. 2 Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Уральского округа «По вопросам применения законодательства о защите права собственности и других вещных прав, а также земельного законодательства» (по итогам заседания, состоявшегося 14 июня 2012 года в г. Челябинске) при рассмотрении исков об истребовании из чужого незаконного владения объектов незавершенного строительства необходимо учитывать, сохранился ли правовой статус имущества как объекта незавершенного строительства либо в результате завершения строительства создан новый объект права, запись о котором внесена в Единый государственный реестр прав.
Осуществление работ по достройке объекта незавершенного строительства (вне зависимости от объема таких работ), не приводящее к созданию нового объекта в ЕГРП, не является юридической гибелью вещи и не препятствует ее виндикации. При этом ответчик в случае удовлетворения иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения вправе взыскать с собственника объекта незавершенного строительства неосновательное обогащение в размере увеличения стоимости объекта (ст. 1102 ГК РФ).
В случае если в Единый государственный реестр прав внесена запись о новом объекте, созданном в результате завершения строительства объекта, предполагается, что недвижимая вещь, владение которой просит восстановить истец, юридически не существует. Возможность виндикации вещи с момента государственной регистрации права на завершенный строительством объект утрачивается.
Недвижимое имущество, зарегистрированное в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», не может быть материальным объектом виндикационного иска, поданного его бывшим обладателем (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 04.08.2006 N А56-49728/2005).
Седьмой арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 18.01.2008 по делу N А27-8801/2007-1 (Постановлением ФАС Западно-Сибирского округа от 07.04.2008 N Ф04-1832/2008(2204-А27-38) данное Постановление оставлено без изменения) указал, что виндикационные требования со ссылкой на ст. 301 ГК РФ об истребовании объекта незавершенного строительства заявлены к собственнику. Они правомерно отклонены судом первой инстанции.
В п. п. 52, 57 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 установлено, что, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество), оспаривание зарегистрированного права может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующим. Причем течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП.
На основании изложенного ООО вправе истребовать свое недвижимое имущество из чужого незаконного владения при условии, что осуществленная ОАО достройка объекта незавершенного строительства не привела к созданию нового объекта в ЕГРП.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
07.10.2014
