Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Нежилое помещение находится в общей долевой собственности муниципального образования и организации. Организация в рамках инвестиционного договора реконструировала помещение с существенным изменением его технических характеристик. Вправе ли муниципальное образование заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности с сособственником путем реализации права преимущественной покупки помещения, включенного в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации?
23.10.2020

Нежилое помещение находится в общей долевой собственности муниципального образования и организации. Организация в рамках инвестиционного договора реконструировала помещение с существенным изменением его технических характеристик. Вправе ли муниципальное образование заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности с сособственником путем реализации права преимущественной покупки помещения, включенного в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации?

Вопрос: Нежилое помещение находится в общей долевой собственности муниципального образования и организации. Вправе ли муниципальное образование заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности с организацией — сособственником нежилого помещения, включенного в перечень объектов муниципальной собственности, подлежащих приватизации, путем реализации этой организации права преимущественной покупки данного объекта? Ранее организация-сособственник в рамках инвестиционного договора, заключенного с муниципальным образованием, провела реконструкцию указанного объекта недвижимости с существенным изменением его технических характеристик.
 
Ответ: По нашему мнению, правило о праве преимущественной покупки в данном случае подлежит применению, поскольку Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее — Федеральный закон N 178-ФЗ) не содержит специальных правил о порядке продажи долей в праве общей долевой собственности и реализации преимущественного права на приобретение указанных долей, которые бы исключали применение положений ст. 250 Гражданского кодекса РФ. Договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости является действительным, муниципальным образованием второму участнику общей долевой собственности было направлено извещение о намерении продать свою долю, на основании которого организация воспользовалась преимущественным правом покупки доли недвижимого имущества, то есть требования ст. 250 ГК РФ муниципальным образованием соблюдены.
 
Обоснование: На основании ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ.
Согласно п. п. 1 и 2 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
В ч. 2 ст. 255 ГК РФ указано, что публичные торги для продажи доли в праве общей собственности проводятся в случае предъявления кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания при отсутствии согласия на такое выделение всех участников долевой собственности.
В соответствии со ст. 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. При приватизации государственного и муниципального имущества предусмотренные ГК РФ положения, регулирующие порядок приобретения и прекращения права собственности, применяются, если законами о приватизации не предусмотрено иное.
В п. 1 ст. 10 Федерального закона N 178-ФЗ указано, что порядок планирования приватизации имущества, находящегося в собственности субъектов Российской Федерации, и муниципального имущества определяется соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации и органами местного самоуправления самостоятельно.
В п. 1 ст. 13 Федерального закона N 178-ФЗ определены способы приватизации государственного и муниципального имущества. При этом в п. 5 рассматриваемой статьи установлено, что приватизация государственного и муниципального имущества осуществляется только способами, предусмотренными Федеральным законом N 178-ФЗ.
В силу п. 4 ст. 14 Федерального закона N 178-ФЗ органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации соответственно государственного и муниципального имущества.
Рассмотрим позицию судов относительно порядка отчуждения имущества из общей собственности.
В Постановлении ФАС Уральского округа от 01.08.2013 N Ф09-6856/13 отражено, что правила о преимущественном праве покупки доли в общей собственности другими сособственниками имеют приоритетное значение и положения специальных законов, регулирующих порядок отчуждения имущества из публичной собственности путем приватизации, применению к правоотношениям по отчуждению имущества из общей собственности не подлежат.
Кроме того, в Постановлении ФАС Восточно-Сибирского округа от 23.10.2007 N А19-6473/07-Ф02-7948/07 указано, что Федеральным законом N 178-ФЗ не предусмотрен такой способ приватизации, как заключение договора долевого участия на реконструкцию объектов недвижимости, находящихся в муниципальной собственности, с последующим распределением результатов совместной деятельности между публичным образованием и частными лицами.
Считаем возможным применить данное судебное Постановление по аналогии к рассматриваемой ситуации.
Поскольку Федеральный закон N 178-ФЗ не содержит специальных правил о порядке продажи долей в праве общей долевой собственности и реализации преимущественного права на приобретение указанных долей, которые бы исключали применение в соответствующем случае правил ст. 250 ГК РФ, в данной ситуации выделение долей в общей собственности могло быть определено сторонами в условиях договора только в соответствии с гражданским законодательством.
Таким образом, по нашему мнению, муниципальное образование вправе заключить договор купли-продажи доли в праве общей долевой собственности с организацией — сособственником нежилого помещения путем реализации этой организации права преимущественной покупки данного объекта.
 
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
16.10.2014