Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Физическое лицо (не ИП) более трех лет сдавало в аренду собственное нежилое помещение. Облагается ли НДФЛ доход от продажи помещения?
23.10.2020

Физическое лицо (не ИП) более трех лет сдавало в аренду собственное нежилое помещение. Облагается ли НДФЛ доход от продажи помещения?

Вопрос: Физическому лицу на праве собственности принадлежит нежилое помещение уже более трех лет. В течение всего этого срока указанное помещение сдавалось в аренду. Однако статуса индивидуального предпринимателя у физического лица нет. Физическое лицо решило распорядиться своим имуществом и продать нежилое помещение.
Подлежит ли в рассматриваемой ситуации доход, полученный лицом, налогообложению НДФЛ?
 
Ответ: Доход физического лица от продажи нежилого помещения, принадлежавшего ему на праве собственности более трех лет и сдававшегося им в аренду, подлежит налогообложению НДФЛ вне зависимости от того, что у лица отсутствует статус индивидуального предпринимателя.
 
Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании п. 17.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ не подлежат налогообложению НДФЛ (освобождаются от налогообложения) доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более.
В силу абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения данного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи ценных бумаг, а также на доходы от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.
Согласно абз. 3 п. 1 ст. 2 ГК РФ гражданское законодательство регулирует отношения между лицами, осуществляющими предпринимательскую деятельность, или с их участием, исходя из того, что предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В ст. 11 НК РФ установлено, что индивидуальные предприниматели — физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, главы крестьянских (фермерских) хозяйств. Физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, но не зарегистрировавшиеся в качестве индивидуальных предпринимателей в нарушение требований гражданского законодательства Российской Федерации, при исполнении обязанностей, возложенных на них НК РФ, не вправе ссылаться на то, что они не являются индивидуальными предпринимателями.
Таким образом, сдача недвижимого имущества по договорам аренды является предпринимательской деятельностью, поэтому доходы, полученные физическим лицом от сдачи нежилого помещения в аренду, приравниваются к доходам, полученным от предпринимательской деятельности. Отсутствие статуса индивидуального предпринимателя в целях налогообложения не влияет на правовое разрешение рассматриваемой ситуации. Соответственно, в данной ситуации доход лица подлежит налогообложению НДФЛ в общем порядке.
Рассмотрим позицию официальных органов по данному вопросу.
Так, в Письме Минфина России от 15.08.2014 N 03-04-05/40977 разъясняется, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности. В случае если сдача в аренду нежилого помещения отвечала признакам предпринимательской деятельности, то оснований для освобождения от обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от продажи такого помещения, иметься не будет.
Также в Письме Минфина России от 05.05.2014 N 03-04-05/21039 указывается, что доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое находилось в собственности налогоплательщика три года и более, освобождаются от обложения налогом на доходы физических лиц в случае, если оно не использовалось в предпринимательской деятельности. Если сдача в аренду недвижимого имущества отвечает признакам предпринимательской деятельности, то независимо от регистрации в качестве индивидуального предпринимателя сдача имущества в аренду будет являться предпринимательской деятельностью.
(Также см. Письмо Минфина России от 06.10.2011 N 03-04-05/3-711.)
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и позиции официальных органов следует, что в рассматриваемой ситуации доход физического лица от продажи нежилого помещения, находящегося в его собственности более трех лет, подлежит налогообложению НДФЛ. Оснований для его освобождения от налогообложения нет, так как извлекалась прибыль в виде арендных платежей, что приравнивается к предпринимательской деятельности даже при отсутствии у физического лица статуса индивидуального предпринимателя.
 
Ю.Ю.Терехина
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
20.10.2014