Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » В 2011 г. по договору долевого участия приобретено жилое помещение, в 2013 г. - продано. Из-за роста цен значительно увеличилась стоимость продаваемого помещения. Можно ли при исчислении налоговой базы по НДФЛ учесть рыночную стоимость жилья на момент продажи, подтвержденную независимым оценщиком?
23.10.2020

В 2011 г. по договору долевого участия приобретено жилое помещение, в 2013 г. — продано. Из-за роста цен значительно увеличилась стоимость продаваемого помещения. Можно ли при исчислении налоговой базы по НДФЛ учесть рыночную стоимость жилья на момент продажи, подтвержденную независимым оценщиком?

Вопрос: Налогоплательщик в 2011 г. по договору долевого участия приобрел жилое помещение, а в 2013 г. продал его. При этом в связи с ростом цен произошло значительное увеличение стоимости продаваемого помещения. При определении налоговой базы по НДФЛ от указанной операции возможно ли в качестве расходов, связанных с получением дохода, учесть рыночную стоимость жилья на момент продажи, подтвержденную независимым оценщиком?
 
Ответ: Налогоплательщик не вправе уменьшить налоговую базу по НДФЛ в рамках применения имущественного налогового вычета на рыночную стоимость продаваемого им жилья.
 
Обоснование: Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ (в редакции, действовавшей до 2014 г.) при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, полученной им в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающей в целом 1 000 000 руб.
Вместо использования права на получение указанного имущественного налогового вычета налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, НК РФ в целях замены вычета по нормативу на сумму расходов требует одновременного соблюдения следующих критериев:
— расходы должны быть фактически произведены;
— расходы должны быть документально подтверждены;
— расходы должны быть связаны с получением дохода.
Очевидно, что в рассматриваемой ситуации указанные требования не соблюдаются, а налогоплательщик не вправе уменьшить налоговую базу на рыночную стоимость продаваемого жилья.
Подтверждением такого подхода является вывод, изложенный в Апелляционном определении Московского городского суда от 16.07.2014 по делу N 33-28549: право на уменьшение налоговой базы по НДФЛ при продаже объекта недвижимого имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех лет, предоставляется исходя из реально понесенных и документально подтвержденных расходов налогоплательщика на строительство либо на приобретение указанного объекта недвижимого имущества, а не из рыночной стоимости построенного или приобретенного жилья, которая может значительно превосходить фактические затраты налогоплательщика.
Схожую точку зрения занимает и Минфин России в Письме от 02.02.2012 N 03-04-05/3-106: отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости не является документом, подтверждающим понесенные налогоплательщиком расходы на покупку данного объекта.
 
А.В.Телегус
К. э. н.
Член Палаты налоговых консультантов
Российской Федерации
20.10.2014