Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Недвижимое имущество, находящееся под ипотекой и в конкурсной массе, было реализовано на торгах в ходе конкурсного производства. Покупатель и конкурсный управляющий обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган приостановил процедуру регистрации, указав на необходимость погашения записи об ипотеке и представления ранее выданной на заложенное имущество закладной. Правомерно ли приостановление процедуры регистрации перехода права собственности на заложенное недвижимое имущество, реализованное на торгах в ходе конкурсного производства, если запись об ипотеке не погашена в государственном реестре и в ходе регистрации не была представлена ранее выданная закладная?
20.10.2020

Недвижимое имущество, находящееся под ипотекой и в конкурсной массе, было реализовано на торгах в ходе конкурсного производства. Покупатель и конкурсный управляющий обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган приостановил процедуру регистрации, указав на необходимость погашения записи об ипотеке и представления ранее выданной на заложенное имущество закладной. Правомерно ли приостановление процедуры регистрации перехода права собственности на заложенное недвижимое имущество, реализованное на торгах в ходе конкурсного производства, если запись об ипотеке не погашена в государственном реестре и в ходе регистрации не была представлена ранее выданная закладная?

Вопрос: Недвижимое имущество, находящееся под ипотекой и в конкурсной массе, было реализовано на торгах в ходе конкурсного производства. Покупатель и конкурсный управляющий обратились в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности. Регистрирующий орган приостановил процедуру регистрации, указав на необходимость погашения записи об ипотеке и представления ранее выданной на заложенное имущество закладной.
Правомерно ли приостановление процедуры регистрации перехода права собственности на заложенное недвижимое имущество, реализованное на торгах в ходе конкурсного производства, если запись об ипотеке не погашена в государственном реестре и в ходе регистрации не была представлена ранее выданная закладная?
 
Ответ: Приостановление процедуры регистрации перехода права собственности на заложенное недвижимое имущество, реализованное на торгах в ходе конкурсного производства, если запись об ипотеке не погашена в государственном реестре и в ходе регистрации не была представлена ранее выданная закладная, неправомерно.
 
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Сомнения у государственного регистратора могут возникнуть в связи с отсутствием согласия залогодержателя на отчуждение заложенного недвижимого имущества согласно п. 2 ст. 346 Гражданского кодекса РФ. В этой ситуации он правомерно мог бы предложить представление согласия залогодержателя на отчуждение заложенного имущества либо погашение регистрационной записи об ипотеке согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» путем представления заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.
Вместе с тем согласно п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон N 127-ФЗ) с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника несостоятельным (банкротом) и открытия судом конкурсного производства снимаются ранее наложенные аресты на имущество должника и иные ограничения на распоряжение имуществом должника. Основанием для снятия ареста на имущество должника является решение суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. Очевидно, что к этим ограничениям относится и необходимость получения согласия залогодержателя на совершение сделок с заложенным имуществом (см., например, Постановления ФАС Уральского округа от 21.08.2008 N Ф09-5966/08-С6, ФАС Восточно-Сибирского округа от 13.10.2005 N А33-2606/04-С4К90-Ф02-4993/05-С2).
Возбуждение производства по делу о банкротстве еще не является основанием для снятия обременений имущества должника (см. п. 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 15.12.2004 N 29 «О некоторых вопросах практики применения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)»). Это означает, что только с момента вступления решения суда о признании должника несостоятельным (банкротом) и начала конкурсного производства снимаются все обременения с отчуждаемого должником имущества, в том числе и ипотечное обременение.
В такой ситуации регистрация перехода прав собственности на недвижимое имущество, входящее в конкурсную массу, должно осуществляться в общем порядке без истребования закладной, выданной на предмет ипотеки. Сторонам следует представить копию судебного решения об объявлении конкурсного производства на имущество должника, включающего также и заложенную недвижимость.
При этом следует помнить, что согласно п. 4 ст. 18.1 Закона N 127-ФЗ должник вправе отчуждать имущество, являющееся предметом залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им или обременять предмет залога правами и притязаниями третьих лиц только с согласия кредитора, требования которого обеспечены залогом такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором залога и не вытекает из существа залога.
Согласия залогового кредитора вовсе не требуется, согласно п. п. 9, 12 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя», если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, а заложенное имущество в таком случае продается с торгов в порядке, предусмотренном п. п. 4, 5, 8 — 19 ст. 110, п. 3 ст. 111 Закона N 127-ФЗ.
Таким образом, приостановление процедуры регистрации перехода права собственности на заложенную недвижимость в связи с непредставлением выданной на нее закладной неправомерно. Согласия залогового кредитора на регистрацию перехода права собственности на заложенное имущество не требуется.
Аналогичной позиции придерживается и судебная практика (Постановление ФАС Уральского округа от 26.01.2012 N Ф09-9066/11 по делу N А71-4343/2011).
 
А.Б.Балкаров
ООО «КОМПЬЮТЕР ИНЖИНИРИНГ»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
09.08.2013