Вопрос: Организация применяет УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов». Данная организация приобрела объект недвижимого имущества с целью его дальнейшей реализации, однако ей пришлось произвести работы по его достройке.
Может ли организация учесть расходы на достройку объекта недвижимости в целях исчисления налоговой базы по УСН?
Ответ: Расходы организации на достройку объекта недвижимого имущества, который был приобретен для перепродажи, не могут быть учтены при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, что соответствует позиции официальных органов.
Обоснование: На основании п. 1 ст. 346.14 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признаются: доходы; доходы, уменьшенные на величину расходов.
В соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщик уменьшает полученные доходы на расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (уменьшенные на величину расходов, указанных в пп. 8 данного пункта), а также расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку товаров.
В силу пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. В целях гл. 26.2 НК РФ оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика — приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав. При этом расходы учитываются в составе расходов с учетом следующих особенностей: расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, — по мере реализации указанных товаров.
Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу, а в случаях, предусмотренных НК РФ, передача права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, оказание услуг одним лицом другому лицу — на безвозмездной основе.
В п. 2 ст. 39 НК РФ установлено, что место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй НК РФ.
На основании п. 1 ст. 346.17 НК РФ в целях гл. 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
В ст. 346.16 НК РФ установлен закрытый перечень расходов, которые учитываются при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН. Обращаем внимание, что расходы на достройку недвижимого имущества, приобретенного с целью его дальнейшей реализации, в данный перечень не включены.
Соответственно, рассматриваемые расходы организации не могут быть учтены при исчислении налоговой базы по УСН.
Рассмотрим позицию официальных органов по данному вопросу.
Так, в Письме Минфина России от 11.08.2014 N 03-11-11/39768 разъясняется, что расходы на приобретение объекта недвижимости (офисного помещения), предназначенного для дальнейшей реализации, при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитываются в составе расходов после передачи права собственности на данный объект недвижимости покупателям. При этом расходы на достройку (переоборудование) товара, в данном случае — офисного помещения, приобретенного для продажи, в п. 1 ст. 346.16 НК РФ не предусмотрены. В связи с этим указанные расходы при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, не учитываются.
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и позиции Минфина России следует вывод, что расходы организации на достройку объекта недвижимого имущества не могут быть учтены при исчислении налога, уплачиваемого в связи с применением УСН, если такой объект приобретен с целью его дальнейшей реализации.
Ю.Ю.Терехина
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
21.10.2014
