Вопрос: Между организациями заключен договор аренды нежилого помещения. Договором предусматривается досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором арендных платежей в течение трех месяцев подряд. В течение срока действия договора арендатором допущена просрочка арендных платежей в течение трех месяцев. При оплате последующего (четвертого) месяца арендатор погасил долг и за предыдущие три. Однако арендодатель после этого все равно решил расторгнуть договор и обратился к арендатору с требованием о досрочном расторжении договора по причине существенного нарушения им договора. Правомерно ли требование арендодателя?
Ответ: По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении условий договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Поскольку арендатор уплатил полностью свою задолженность за просрочку по арендной плате, арендодатель не вправе воспользоваться правом, которое определено в п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса РФ для обращения в суд.
Требование арендодателя в указанной ситуации неправомерно.
Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Согласно п. 1 ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ, не применяются.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Как следует из изложенного, договором аренды нежилого помещения может быть предусмотрено такое основание для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя, как невнесение арендатором арендных платежей в течение трех месяцев подряд — это будет рассматриваться как существенное нарушение договора арендатором.
Однако в рассматриваемой ситуации арендодатель в то время, когда еще существовал долг арендатора за три месяца, не обратился с требованием о досрочном расторжении договора. Арендатор в настоящее время погасил задолженность.
Пунктом 1 ст. 10 ГК РФ закреплено, что не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Данные обстоятельства, по нашему мнению, не позволяют арендодателю обратиться с требованием о досрочном расторжении договора в указанном случае.
Таким образом, требование арендодателя, по нашему мнению, в данной ситуации неправомерно.
Этот вывод подтверждается и судебной практикой.
В Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 N А41-5947/14 суд указал, что в результате уплаты долга ответчиком невнесение арендных платежей перестало быть существенным нарушением условий договора аренды в смысле абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ, а следовательно, в настоящее время отсутствуют основания для удовлетворения требований истца о расторжении договора аренды и обязании ответчика возвратить объект аренды.
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
07.11.2014
