Вопрос: Между организациями заключен договор аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев. Вправе ли стороны договора в соответствии со ст. 382 ГК РФ заключить соглашение об уступке права требования (о замене стороны договора), по которому права аренды передаются третьему лицу — ИП?
Ответ: Стороны договора аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев в указанной ситуации не вправе заключить соглашение об уступке права требования (о замене стороны договора), по которому права аренды передаются третьему лицу — индивидуальному предпринимателю.
Обоснование: Согласно п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
Пунктом 2 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
На основании п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее на основании обязательства кредитору, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или может перейти к другому лицу на основании закона.
Пунктом 2 ст. 382 ГК РФ установлено, что для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.
Исходя из ст. 383 ГК РФ переход к другому лицу прав, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах и о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, не допускается.
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
Как следует из изложенного, соглашение сторон договора аренды об уступке права требования (о замене стороны договора), по которому права аренды передаются третьему лицу, противоречит ГК РФ, поскольку ГК РФ прямо предусматривает только такой путь, как заключение договора субаренды между арендатором и субарендатором.
Данный вывод подтверждается и судебной практикой.
В Постановлении Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2014 N 08АП-4991/2014 суд указал, что во взаимоотношениях с арендодателем арендатор не является должником в смысле ст. 382 ГК РФ, который как кредитор имеет право уступить имеющиеся у него требования к определенному должнику. В соответствии со ст. 382 ГК РФ действующим законодательством не предусмотрена передача права аренды третьему лицу путем заключения сторонами договора об уступке права требования (о замене стороны договора), что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора, поэтому положения ст. 382 ГК РФ в данном случае не могут быть применимы.
Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2008 N А14-2774/2008118/32 и ФАС Центрального округа от 21.07.2014 N А09-5200/2012.
Таким образом, стороны договора аренды нежилого помещения сроком на 11 месяцев в указанной ситуации не вправе заключить соглашение об уступке права требования (о замене стороны договора), по которому права аренды передаются третьему лицу — индивидуальному предпринимателю.
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
08.11.2014
