Вопрос: Между организацией и банком заключен договор об ипотеке помещения. На момент заключения договора помещение было нежилым, однако в течение срока действия договора об ипотеке помещение переведено в состав жилого фонда. Является ли данное изменение основанием для прекращения ипотеки?
Ответ: Перевод помещения в состав жилого фонда в течение срока действия договора об ипотеке не является основанием для прекращения ипотеки.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Согласно п. 3 ст. 1 Закона N 102-ФЗ общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском кодексе РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом N 102-ФЗ не установлены иные правила.
На основании пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным п. 2 ст. 345 ГК РФ.
Частью 1 ст. 23 Жилищного кодекса РФ установлено, что перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.
Исходя из ч. 4 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в соответствии с ч. 2 и 2.1 данной статьи документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через сорок пять дней со дня представления в данный орган документов, обязанность по представлению которых в соответствии с настоящей статьей возложена на заявителя. В случае представления заявителем документов, указанных в ч. 2 данной статьи, через многофункциональный центр срок принятия решения о переводе или об отказе в переводе помещения исчисляется со дня передачи многофункциональным центром таких документов в орган, осуществляющий перевод помещений.
Учитывая изложенное, перевод нежилого помещения в жилое помещение не влечет гибели самого помещения.
Кроме того, случай изменения предмета залога в пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ, иных нормах ГК РФ, а также в Законе N 102-ФЗ не указан в качестве основания для прекращения залога.
В Постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 N А57-14754/2013 суд указал, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. Данный вывод суда по аналогии может быть использован в рассматриваемой ситуации.
Таким образом, перевод помещения в состав жилого фонда в течение срока действия договора об ипотеке не является основанием для прекращения ипотеки.
Е.В.Соснов
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
08.11.2014
