Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » ИП, применяющий УСН, планирует в предпринимательских целях сдавать в аренду нежилые помещения, находящиеся в совместной собственности его и супруги и зарегистрированные на имя супруги. Вправе ли ИП сдавать их в аренду от своего имени?
23.10.2020

ИП, применяющий УСН, планирует в предпринимательских целях сдавать в аренду нежилые помещения, находящиеся в совместной собственности его и супруги и зарегистрированные на имя супруги. Вправе ли ИП сдавать их в аренду от своего имени?

Вопрос: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, в рамках своей предпринимательской деятельности планирует сдавать в аренду нежилые помещения, которые находятся в совместной собственности его и супруги. Индивидуальный предприниматель планирует сдавать данные помещения от своего имени. При этом помещения зарегистрированы на имя супруги.
Имеет ли право индивидуальный предприниматель в рассматриваемой ситуации сдавать в аренду нежилые помещения от своего имени?
 
Ответ: Индивидуальный предприниматель, применяющий УСН, имеет право сдавать в аренду нежилые помещения, находящиеся в совместной собственности индивидуального предпринимателя и его супруги и зарегистрированные на имя супруги, в предпринимательских целях от своего имени при наличии нотариально удостоверенного согласия супруги, что соответствует позиции официальных органов по данному вопросу.
 
Обоснование: В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В ст. 608 ГК РФ установлено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
На основании п. 2 ст. 253 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
В силу п. 3 ст. 253 ГК РФ каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом.
Согласно п. 1 ст. 34 Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
В соответствии с п. 1 ст. 35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по обоюдному согласию супругов.
В п. 2 ст. 35 СК РФ регламентировано, что при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.
В силу п. 3 ст. 35 СК РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Таким образом, действующее гражданское законодательство не запрещает индивидуальному предпринимателю в предпринимательских целях сдавать в аренду недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности его и супруги, если он получил на это нотариально удостоверенное согласие последней. При наличии такого условия предприниматель имеет право заключать договоры аренды от своего имени.
Рассмотрим позицию официальных органов по данному вопросу.
Так, в Письме Минфина России от 26.04.2013 N 03-11-11/14657 разъясняется, что индивидуальный предприниматель, применяющий упрощенную систему налогообложения, вправе в рамках осуществления предпринимательской деятельности сдавать в аренду нежилое помещение, зарегистрированное на супругу, с ее согласия, удостоверенного в нотариальном порядке. В этом случае доходы от сдачи указанного имущества в аренду облагаются налогом в рамках упрощенной системы налогообложения в соответствии с гл. 26.2 НК РФ.
Также в Письме Минфина России от 21.06.2013 N 03-11-12/24021 указывается, что в этой связи передача имущества в аренду является одним из способов распоряжения имуществом. Соответственно, для передачи одним из супругов (индивидуальным предпринимателем) в аренду помещения, принадлежащего супругам на праве совместной собственности, необходимо нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Таким образом, из анализа вышеприведенных норм и позиции официальных органов следует вывод, что в рассматриваемой ситуации индивидуальный предприниматель имеет право сдавать в аренду нежилые помещения в предпринимательских целях от своего имени при наличии нотариально удостоверенного согласия супруги.
 
Ю.Ю.Терехина
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
08.11.2014