Вопрос: Уполномоченным органом муниципального образования (арендодателем) заключен с организацией (арендатором) договор аренды земельного участка для возведения многоквартирного дома. В период действия договора организация осуществляла долевое строительство на данном участке. Уполномоченный орган отказал организации в уменьшении размера арендной платы за земельный участок в связи с тем, что в период строительства часть права собственности на объект незавершенного строительства и, соответственно, часть права собственности на арендуемый земельный участок перешли к дольщикам. Правомерен ли отказ уполномоченного органа?
Ответ: Считаем, что отказ уполномоченного органа организации в уменьшении размера арендной платы за земельный участок в связи с тем, что в период строительства часть права собственности на объект незавершенного строительства и, соответственно, часть права собственности на арендуемый земельный участок перешла к дольщикам, правомерен.
Исходя из судебной практики земельный участок, предоставленный в аренду для строительства многоквартирного дома, продолжает использоваться арендатором как застройщиком до момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию. При этом договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
Обоснование: В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Федеральный закон N 189-ФЗ) устанавливается, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривается, что государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
В п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ указано, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Граница и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом в Письме Минэкономразвития России от 21.12.2011 N Д06-6370 указано, что свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается. Кроме того, сделан вывод, что право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права. Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в многоквартирном доме (например, земельный участок, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер.
На основании ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке (ч. 5 ст. 36 ЖК РФ). Из Постановления ФАС Уральского округа от 11.04.2014 N Ф09-704/14 следует, что спорный земельный участок, предоставленный в аренду для строительства многоквартирного дома, продолжает использоваться арендатором как застройщиком до момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Земельный участок поступает в долевую собственность лиц только с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме. Таким образом, отсутствуют основания для уменьшения размера арендной платы земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, находящегося в общей долевой собственности нескольких лиц.
В п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» было разъяснено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий земельный участок.
В Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 05.12.2013 N А56-26718/2012 было отмечено, что с момента государственной регистрации права собственности на квартиру в многоквартирном доме договор аренды считается прекратившим свое действие.
На основании изложенного считаем, что отказ уполномоченного органа организации в уменьшении размера арендной платы за земельный участок в связи с тем, что в период строительства часть права собственности на объект незавершенного строительства и, соответственно, часть права собственности на арендуемый земельный участок перешла к дольщикам, правомерен. Исходя из судебной практики земельный участок, предоставленный в аренду для строительства многоквартирного дома, продолжает использоваться арендатором как застройщиком до момента введения многоквартирного дома в эксплуатацию. Вместе с тем договор аренды земельного участка, предоставленного для жилищного строительства, прекращает свое действие с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме.
В.Д.Пичужкин
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
13.11.2014
