Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » В июле 2013 г. заканчивается срок действия договора аренды нежилого помещения, который был заключен ранее сроком на два года, но не был зарегистрирован в установленном порядке. Арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать с ним договорные отношения. Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок?
20.10.2020

В июле 2013 г. заканчивается срок действия договора аренды нежилого помещения, который был заключен ранее сроком на два года, но не был зарегистрирован в установленном порядке. Арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать с ним договорные отношения. Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок?

Вопрос: В июле 2013 г. заканчивается срок действия договора аренды нежилого помещения, который был заключен ранее сроком на два года, но не был зарегистрирован в установленном порядке. Арендодатель уведомил арендатора об отсутствии намерения продлевать с ним договорные отношения. Имеет ли арендатор преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок?
 
Ответ: Арендатор по незарегистрированному договору аренды нежилого помещения, заключенному на два года, срок окончания которого — июль 2013 г., не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
 
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Таким образом, данный договор аренды в отношении спорного нежилого помещения считается незаключенным, так как не прошел обязательную государственную регистрацию и, соответственно, не порождает никаких прав и обязанностей между сторонами, в частности права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
Данное подтверждается примерами из судебной практики.
В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25.01.2013 N 13 «О внесении дополнений в Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указывается, что в силу ст. 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
(Также см. Постановления ФАС Уральского округа от 19.04.2013 N Ф09-2022/13, ФАС Центрального округа от 10.06.2013 N А14-10297/2012.)
Таким образом, в рассматриваемой ситуации арендатор не имеет права на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.
 
Ю.Ю.Терехина
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
12.08.2013