Вопрос: Между обществами заключен договор аренды нежилого помещения на неопределенный срок.
Вправе ли арендодатель в одностороннем порядке расторгнуть договор с арендатором на основании произведенной последним перепланировки (без уменьшения площади объекта недвижимости) без разрешения арендодателя, при условии, что договор аренды не предоставляет арендатору право самовольного произведения планировки, а также договором аренды не предусмотрено, что произведенная арендатором перепланировка может являться основанием для расторжения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке в суде (иные условия договора основаны на положениях гл. 34 Гражданского кодекса РФ)?
Ответ: Полагаем, что арендодатель вправе в одностороннем порядке в суде расторгнуть договор аренды с арендатором на основании произведенной арендатором перепланировки без разрешения арендодателя, в случае если такая перепланировка причинила материальный ущерб арендодателю.
В случае если арендодатель-истец не имеет доказательств, что в результате перепланировки помещения ему причинен материальный ущерб, произведенная арендатором перепланировка не является основанием для расторжения арендодателем договора аренды в одностороннем порядке, так как не нарушает договор аренды.
Обоснование: Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пункт 1 ст. 611 ГК РФ предусматривает, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (п. 2 ст. 611 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
На основании п. 3 ст. 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).
В силу п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 ГК РФ предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Нормы ст. 619 ГК РФ не предусматривают произведенную арендатором самовольную перепланировку в качестве основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя.
По нашему мнению, в случае если арендатор без разрешения арендодателя произвел перепланировку без уменьшения площади объекта недвижимости, а также в случае если такая перепланировка не причинила материальный ущерб арендодателю, последний не вправе в одностороннем порядке в суде расторгнуть договор аренды.
Позиция подтверждается Постановлениями ФАС Волго-Вятского округа от 20.11.2006 по делу N А17-491/3-2006, ФАС Московского округа от 21.02.2005 по делу N КГ-А40/526-05-П.
Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 24.10.2008 по делу N А71-2647/2008 указал, что самовольная перепланировка помещений, которая не затрагивает их конструкцию, не является основанием для расторжения договора аренды.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
15.11.2014
