Вопрос: Организация А заключила с организацией Б договор аренды здания сроком на четыре года. Договор аренды прошел государственную регистрацию.
Через два года стороны заключили дополнительное соглашение к договору об увеличении размера арендной платы, при этом данное соглашение не прошло государственную регистрацию, однако организация Б уплачивала арендную плату в соответствии с указанным дополнительным соглашением и учитывала при исчислении налога на прибыль арендные платежи согласно дополнительному соглашению. Правомерна ли позиция налогового органа, который не учел в расходах арендные платежи и доначислил организации Б налог на прибыль на том основании, что дополнительное соглашение к договору аренды не прошло государственную регистрацию, а потому не может считаться документальным подтверждением понесенных расходов?
Ответ: Сумму арендной платы по не прошедшему государственную регистрацию дополнительному соглашению к договору аренды налогоплательщик вправе учесть в расходах по налогу на прибыль при наличии документов, подтверждающих надлежащее исполнение сторонами условий договора аренды и дополнительного соглашения к договору. При возникновении споров с налоговыми органами налогоплательщик с большой долей вероятности сможет отстоять свою позицию в суде.
Обоснование: В соответствии с положениями пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ налогоплательщики при определении налоговой базы по налогу на прибыль вправе учитывать арендные платежи за арендуемое имущество.
Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).
Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (ст. 614 ГК РФ).
Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК РФ).
При этом в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.
В связи с этим актуален вопрос о правомерности учета в расходах в целях налогообложения прибыли сумм арендной платы по договорам аренды (дополнительным соглашениям к договорам аренды), не прошедшим государственную регистрацию.
Согласно официальной позиции Минфина России расходы на договоры аренды, не прошедшие в установленном порядке государственную регистрацию, как расходы по незаключенным договорам не могут быть учтены в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций, поскольку они не соответствуют условиям, установленным п. 1 ст. 252 НК РФ.
При этом Минфин России отмечает, что, если в договоре аренды (дополнительном соглашении к договору аренды) указано, что условия договора (соглашения) распространены на период до момента государственной регистрации договора (соглашения), арендные платежи в размере, установленном договором (соглашением), находящимся на государственной регистрации, могут приниматься в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль организаций с момента изменения размера арендной платы, указанного в соглашении (Письма Минфина России от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6, от 05.03.2011 N 03-03-06/4/18, от 11.07.2008 N 03-03-05/77).
Однако в судебной практике по данному вопросу доминирует иная позиция. Суды исходят из того, что НК РФ учет арендных платежей в расходах в целях налогообложения прибыли не связывается с наличием государственной регистрации договора аренды и дополнительных соглашений к нему и, соответственно, отсутствие регистрации договора аренды при подтверждении факта использования арендованного помещения и несения расходов на уплату арендных платежей не может служить основанием для неучета таких расходов в составе затрат (Постановления ФАС Московского округа от 26.08.2010 N А41-7289/09, ФАС Северо-Западного округа от 27.02.2008 N А56-30518/2006, от 14.06.2007 N А05-12472/2006-1, ФАС Дальневосточного округа от 14.02.2007 N Ф03-А59/06-2/5389).
Кроме того, Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» указал, что по смыслу ст. ст. 164, 165, п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий, которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.
Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство, которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.
Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон.
Таким образом, в условиях складывающейся судебной практики у налогоплательщика имеется реальная перспектива в споре с налоговым органом.
И.В.Стеблина
Советник государственной
гражданской службы РФ
2 класса
16.11.2014
