Вопрос: Организации заключили договор строительного подряда на строительство нежилого здания. Подрядчик выполнил свои обязательства в срок, заказчик подписал акт приемки работ, однако оплату работ не произвел. Стороны заключили соглашение об отступном, в соответствии с которым к заказчику переходило право собственности на построенный объект, при этом часть помещений в данном здании оставалась в собственности у подрядчика. Впоследствии заказчик не произвел действий, направленных на регистрацию права собственности подрядчика на помещения в построенном объекте, как предполагалось в соглашении об отступном, при этом право собственности заказчика на здание было зарегистрировано. Подрядчик обратился в суд с требованием о регистрации в судебном порядке права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением заказчика от действий по регистрации права собственности подрядчика.
Правомерны ли требования подрядчика?
Ответ: Требования подрядчика неправомерны. Отступное является добровольным соглашением сторон по прекращению обязательства путем исполнения сторонами других действий. Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами. Для прекращения первоначального обязательства необходимы наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением, в связи с чем подрядчик должен требовать исполнения заказчиком обязательств по договору строительного подряда, а не по соглашению об отступном.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 740 Гражданского кодекса РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
В соответствии с п. 1 ст. 753 ГК РФ заказчик, получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ либо, если это предусмотрено договором, выполненного этапа работ, обязан немедленно приступить к его приемке.
В соответствии с п. 4 ст. 753 ГК РФ сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом и акт подписывается другой стороной. Односторонний акт сдачи или приемки результата работ может быть признан судом недействительным лишь в случае, если мотивы отказа от подписания акта признаны им обоснованными.
В соответствии с п. 1 ст. 746 ГК РФ оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряда. При отсутствии соответствующих указаний в законе или договоре оплата работ производится в соответствии со ст. 711 ГК РФ.
Таким образом, в соответствии с понятием и условиями договора строительного подряда подрядчик обязан к определенному сроку выполнить работы по строительству объекта недвижимости, являющегося предметом договора строительного подряда, а заказчик обязан принять результат работ подрядчика и оплатить его в соответствии с условиями договора. В данном случае подрядчик выполнил свои обязанности по договору надлежащим образом, заказчик же не выполнил своих обязательств по оплате работ подрядчика.
В соответствии с п. 1 ст. 393 ГК РФ должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства.
В соответствии с п. 2 ст. 15 ГК РФ под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода). Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Таким образом, на заказчике лежит обязательство по возмещению убытков подрядчика в связи с ненадлежащим исполнением заказчиком своих обязательств по договору строительного подряда.
В соответствии со ст. 409 ГК РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.
При этом в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.06.2014 N 2826/14 (далее — Постановление N 2826/14), для прекращения обязательства по основанию, предусмотренному названной статьей, необходимы наличие соглашения об отступном и исполнение данного соглашения. С момента заключения соглашения об отступном возникают право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное. Соглашение об отступном не создает новой обязанности должника, следовательно, не порождает права требования кредитора предоставить отступное. При неисполнении соглашения об отступном в определенный сторонами срок кредитор вправе потребовать исполнения первоначального обязательства и применения к должнику мер ответственности в связи с его неисполнением.
В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.
В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Поскольку заказчик не произвел действий по регистрации права собственности подрядчика на помещения в построенном подрядчиком здании, заказчик не исполнил своих обязательств, предусмотренных в соглашении об отступном. При этом подрядчик не вправе требовать от заказчика исполнения соглашения об отступном.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением N 2826/14.
А.А.Болдырь
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
17.11.2014
