Вопрос: Обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание. Общество планирует передать часть здания в аренду. Указанный договор аренды будет заключен сроком на два года.
Вправе ли при государственной регистрации договора аренды уполномоченный орган устанавливать обременение на весь объект недвижимости, часть которого передана в аренду?
Ответ: Руководствуясь нормами законодательства РФ, а также разъяснениями ВАС РФ по его применению, при государственной регистрации договора аренды уполномоченный орган правомерно устанавливает обременение на весь объект недвижимости, часть которого передана в аренду.
Обоснование: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
В силу п. 1 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Параграф 4 гл. 34 ГК РФ регулирует аренду зданий и сооружений.
На основании п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.
Согласно ст. 1 Закона N 122-ФЗ ограничения (обременения) — наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и др.).
Президиум ВАС РФ в Постановлении от 04.02.2014 N 13123/13 по делу N А21-4610/2012 со ссылкой на абз. 3 п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» указал, что при заключении договора аренды на срок более года, по которому допускается пользование частью участка, такой договор подлежит государственной регистрации, при этом обременение устанавливается на весь земельный участок.
Руководствуясь изложенным, при государственной регистрации договора аренды уполномоченный орган вправе устанавливать обременение на весь объект недвижимости, часть которого передана в аренду.
М.Ю.Мордасов
Юридическая компания «Юново»
18.11.2014
