Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » В акте выездной налоговой проверки указано, что договор аренды здания (по которому организация является арендатором) не может служить документальным подтверждением расходов по аренде в целях исчисления налога на прибыль и основанием для оплаты выставленных счетов-фактур и принятия НДС к вычету, так как не соответствует положениям ст. ст. 168, 169, 252 НК РФ и ст. 608 ГК РФ. На момент заключения договора арендодатель не имел права собственности на здание (оно было зарегистрировано в ЕГРП на момент передачи здания). Правомерна ли позиция налоговых органов?
20.10.2020

В акте выездной налоговой проверки указано, что договор аренды здания (по которому организация является арендатором) не может служить документальным подтверждением расходов по аренде в целях исчисления налога на прибыль и основанием для оплаты выставленных счетов-фактур и принятия НДС к вычету, так как не соответствует положениям ст. ст. 168, 169, 252 НК РФ и ст. 608 ГК РФ. На момент заключения договора арендодатель не имел права собственности на здание (оно было зарегистрировано в ЕГРП на момент передачи здания). Правомерна ли позиция налоговых органов?

Вопрос: В акте выездной налоговой проверки указано, что договор аренды здания (по которому организация является арендатором) не может служить документальным подтверждением расходов по аренде в целях исчисления налога на прибыль и основанием для оплаты выставленных счетов-фактур и принятия НДС к вычету, так как не соответствует положениям ст. ст. 168, 169, 252 НК РФ и ст. 608 ГК РФ. На момент заключения договора арендодатель не имел права собственности на здание (оно было зарегистрировано в ЕГРП на момент передачи здания). Правомерна ли позиция налоговых органов?
 
Ответ: Действительно, согласно ст. 608 Гражданского кодекса РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также иным лицам, управомоченным законом или собственником. Однако последняя судебная практика исходит из того, что договор аренды здания — сделка действительная, если на момент передачи здания арендатору право собственности на него арендодатель зарегистрировал в установленном порядке. Таким образом, позиция налогового органа о неправомерности признания расходов по аренде при исчислении налога на прибыль и отсутствии оснований для оплаты счетов-фактур и вычета НДС может быть оспорена организацией в суде с большой вероятностью принятия решения в пользу организации.
 
Обоснование: В п. 10 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в ред. от 25.01.2013) содержится ряд важных выводов:
— по смыслу ст. 608 ГК РФ арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение или пользование или только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору;
— договор аренды, заключенный лицом, не обладающим в момент его заключения правом собственности на объект аренды (договор аренды будущей вещи), не является недействительным на основании ст. ст. 168 и 608 ГК РФ;
— в случае неисполнения обязательства по передаче вещи в аренду (в том числе в связи с тем, что вещь, являвшаяся предметом такого договора аренды, не была создана арендодателем или приобретена им у третьего лица) арендодатель обязан возместить арендатору причиненные убытки;
— применительно к ст. 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им (переданного ему) недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимость еще не было зарегистрировано, также не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.
Таким образом, такой договор может служить основанием для включения расходов по арендной плате в состав расходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль на основании пп. 10 п. 1 ст. 264 Налогового кодекса РФ, ибо в полной мере отвечает требованиям ст. 252 НК РФ (о том, что документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ). Указанный договор аренды также соответствует положениям ст. ст. 168 и 169 НК РФ и вполне может служить основанием для выставления арендодателем счетов-фактур, для оплаты арендатором этих счетов-фактур и для принятия сумм НДС к вычету при соблюдении иных условий, установленных ст. ст. 171, 172 НК РФ.
Исходя из этого налогоплательщик-арендатор имеет высокие шансы в судебном порядке защитить свои интересы.
 
А.Н.Гуев
Директор
Юридическая фирма «ЮКАНГ»
12.08.2013