Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация и муниципальное предприятие в январе 2011 г. по результатам торгов заключили договор аренды здания на два года. Договор зарегистрирован. В январе 2013 г. его действие прекратилось. В октябре 2013 г. предприятие организовало торги на заключение нового договора. Организация письменно заявила о желании повторно заключить договор и участвовала в торгах. После их проведения предприятие заключило договор аренды с другой организацией и зарегистрировало его. Правомерно ли требование организации о переводе на себя прав и обязанностей по договору?
23.10.2020

Организация и муниципальное предприятие в январе 2011 г. по результатам торгов заключили договор аренды здания на два года. Договор зарегистрирован. В январе 2013 г. его действие прекратилось. В октябре 2013 г. предприятие организовало торги на заключение нового договора. Организация письменно заявила о желании повторно заключить договор и участвовала в торгах. После их проведения предприятие заключило договор аренды с другой организацией и зарегистрировало его. Правомерно ли требование организации о переводе на себя прав и обязанностей по договору?

Вопрос: Организация и муниципальное предприятие в январе 2011 г. по результатам торгов заключили договор аренды здания сроком на два года. Договор был надлежащим образом зарегистрирован. В январе 2013 г. действие договора прекратилось. В октябре 2013 г. предприятие стало организовывать торги на заключение нового договора аренды того же здания. Организация в письменном виде заявила предприятию о желании повторно заключить договор аренды здания и участвовала в торгах. После проведения торгов предприятие заключило договор аренды здания с победителем торгов, оказавшимся не организацией, ранее арендовавшей здание, и зарегистрировало его. Организация подала иск в суд с требованием о переводе на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору аренды.
Правомерна ли позиция организации?
 
Ответ: Исходя из толкования разъяснений, данных в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», за организацией в течение года с момента расторжения предыдущего договора аренды сохраняется преимущественное право на заключение нового договора аренды в отношении имущества, ранее бывшего объектом прежнего договора аренды. Данное право сохраняется независимо от того, был ли прежний арендатор имущества участником торгов по заключению договора аренды имущества или нет. Таким образом, позиция организации правомерна.
 
Обоснование: В соответствии с п. 2 ст. 113 Гражданского кодекса РФ имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. Права унитарного предприятия на закрепленное за ним имущество определяются в соответствии с ГК РФ и законом о государственных и муниципальных унитарных предприятиях.
В соответствии со ст. 294 ГК РФ государственное или муниципальное унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, пользуется и распоряжается этим имуществом в пределах, определяемых в соответствии с ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.
Таким образом, при наличии согласия собственника имущества муниципального предприятия муниципальное предприятие вправе сдавать имущество в аренду.
В соответствии с п. 1 ст. 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В соответствии с ч. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон N 135-ФЗ) заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением определенных данной частью случаев.
В соответствии с ч. 3 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ в порядке, предусмотренном ч. 1 ст. 17.1, осуществляется заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении, в частности, государственного или муниципального недвижимого имущества, которое принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления государственным или муниципальным унитарным предприятиям.
Таким образом, договор аренды здания, принадлежащего муниципальному предприятию, должен быть заключен с проведением торгов в порядке, предусмотренном российским законодательством.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. В соответствии с п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
В соответствии с абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Таким образом, когда прекращает действие прежний договор аренды имущества, у арендатора появляется преимущественное право на заключение нового договора аренды того же имущества. Причем это право длится в течение года с момента прекращения действия предыдущего договора аренды при условии, что арендатор в письменном виде заявит арендодателю о своем желании заключить новый договор аренды.
Данная правовая позиция подтверждается судебной практикой, в частности п. п. 2 и 3 Постановления Пленума ВАС РФ N 73.
 
А.А.Болдырь
Советник государственной
гражданской службы РФ
1 класса
23.11.2014