Вопрос: В октябре 2011 г. организация А и организация Б (застройщик) заключили договор долевого строительства 10 квартир на общую сумму 20 млн руб. В январе 2012 г. договор прошел регистрацию в кадастровой службе. В июле 2012 г. была переуступка прав требования к застройщику этих квартир разным физическим лицам на общую сумму 21 млн руб. В феврале 2013 г. дом сдан. В каком месяце происходит реализация данных квартир? Когда и с какой суммы организация А должна исчислить и уплатить налог на прибыль и НДС?
Ответ: Если в октябре 2011 г. организация А и организация Б (застройщик) заключили договор долевого строительства 10 квартир на общую сумму 20 000 000 руб. и в январе 2012 г. договор прошел регистрацию в кадастровой службе, а в июле 2012 г. была переуступка прав требования к застройщику этих квартир разным физическим лицам на общую сумму 21 000 000 руб., то налоговую базу по НДС организация А определяет на дату государственной регистрации договора уступки как разницу между стоимостью передаваемого имущественного права с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав и она составит 1 000 000 руб. (21 000 000 руб. — 20 000 000 руб.).
Сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, в данном случае равна 152 542,37 руб. (21 000 000 руб. — 20 000 000 руб.) x 18 / 118.
Налоговая база для целей исчисления налога на прибыль у организации А определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на его приобретение. В рассматриваемом случае налог на прибыль нужно уплатить с суммы 847 457,63 руб. (21 000 000 руб. — 152 542,37 руб. — 20 000 000 руб.).
Обоснование: Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) (п. 1 ст. 382 Гражданского кодекса РФ).
Уступка прав по договору долевого строительства расценивается как передача имущественных прав.
В соответствии с п. 1 ст. 153 Налогового кодекса РФ при передаче имущественных прав налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 155 НК РФ.
Порядок определения налоговой базы по НДС при передаче имущественных прав определен ст. 155 НК РФ. При уступке права требования квартиры участниками долевого строительства налоговая база по НДС определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между стоимостью передаваемого имущественного права с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155, п. 8 ст. 167 НК РФ, Письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).
В этом случае применяется расчетная ставка по НДС 18/118 (п. 4 ст. 164 НК РФ, п. 17 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость»).
С учетом вышеизложенного сумма НДС, подлежащая уплате в бюджет, составляет 152 542,37 руб. (21 000 000 руб. — 20 000 000 руб.) x 18 / 118.
Для целей исчисления налога на прибыль на дату государственной регистрации договора уступки права требования выручка признается в размере дохода, полученного от реализации имущественного права, без НДС (п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 249, п. 3 ст. 271 НК РФ, ч. 3 ст. 4, ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). При этом затраты на приобретение и реализацию уступаемого права признаются в расходах (пп. 1 п. 1 ст. 253, пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Таким образом, налоговая база для целей исчисления налога на прибыль в рассматриваемой ситуации определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права. С этим согласен и Минфин России (Письмо N 03-07-11/58). В рассматриваемом случае налог на прибыль нужно уплатить с суммы 847 457,63 руб. (21 000 000 руб. — 152 542,37 руб. — 20 000 000 руб.).
Ю.А.Иноземцева
Издательство «Главная книга»
26.11.2014
