Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Подлежит ли залог прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества сроком на четыре года государственной регистрации, если договор заключен в августе 2014 г.?
23.10.2020

Подлежит ли залог прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества сроком на четыре года государственной регистрации, если договор заключен в августе 2014 г.?

Вопрос: Подлежит ли залог прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества сроком на четыре года государственной регистрации, если договор заключен в августе 2014 г.?
 
Ответ: Залог права аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в общеустановленном порядке.
 
Обоснование: В силу п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
На основании пп. 1 и 2 п. 1 ст. 339.1 ГК РФ залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случаях:
1) если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (ст. 8.1);
2) если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (ст. 358.15).
Согласно п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
Как указано в п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации» (далее — Закон N 367-ФЗ), правила о государственной регистрации договора ипотеки, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон N 102-ФЗ), не подлежат применению к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу данного Федерального закона.
На основании п. 2 ст. 10 Закона N 102-ФЗ договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
В силу п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Соответственно, остается неясным вопрос, необходимо ли регистрировать договор залога прав арендатора по договору об аренде такого имущества после 1 июля 2014 г., если договор ипотеки, заключенный после 1 июля 2014 г., не подлежит государственной регистрации, а в силу п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ данное правило должно применяться и к договору залога прав арендатора по договору об аренде недвижимого имущества.
При этом Законом N 367-ФЗ с 1 июля 2014 г. отменена регистрация именно договора ипотеки, а не права обременения.
Как разъяснил Росреестр в Письме от 21.08.2014 N 14-исх/09541-ГЕ/14 вместе с Письмами Минэкономразвития России от 24.04.2014 N Д06и-382 «О рассмотрении обращения», от 04.07.2014 N Д23и-2347 «О направлении позиции Минэкономразвития России относительно положений законодательства Российской Федерации, регламентирующих отношения, связанные с залогом недвижимости», при государственной регистрации залога прав требования, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, а также залога права аренды, по мнению Росреестра, с целью обеспечения прав и законных интересов участников гражданского оборота недвижимости до приведения законодательства в соответствие с ГК РФ (в ред. Закона N 367-ФЗ) следует руководствоваться п. 5 ст. 5 Закона N 102-ФЗ, в частности, правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.
Таким образом, залог права аренды подлежит государственной регистрации в общеустановленном порядке.
 
Е.Д.Носкова
Центр методологии бухгалтерского учета
и налогообложения
28.11.2014