Вопрос: Между юридическими организациями был заключен договор уступки прав по долгу арендной платы, вытекающему из договора аренды, заключенного на семь лет. Требуется ли регистрация договора уступки прав и будет ли считаться договор уступки прав заключенным, если он не прошел государственную регистрацию в органах Федеральной регистрационной службы?
Ответ: В судебной практике сложилось два подхода. Часть судов считают, что договор уступки прав тоже подлежит государственной регистрации, как и договор аренды, из которого возник долг, часть судов считает, что договор уступки прав считается заключенным и без государственной регистрации.
Обоснование: В п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма (п. 1 ст. 434 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Как следует из п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
В силу п. 1 ст. 389 ГК РФ сделка уступки права требования оформляется в той же форме, в которой была совершена сделка, на основании которой возникли уступаемые права.
Согласно п. 2 ст. 389 ГК РФ соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, который установлен для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.
Однако в судебной практике сложились два подхода относительно того, является ли заключенным договор уступки прав, если он не прошел государственную регистрацию.
Первый подход исходит из того, что соглашение об уступке прав считается заключенным с момента государственной регистрации, как того требует п. 2 ст. 389 ГК РФ (Постановление ФАС Поволжского округа от 28.07.2011 по делу N А57-6446/2010).
Второй подход судебной практики исходит из того, что в п. 1 ст. 131 ГК РФ предусмотрена государственная регистрация в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничений этих прав, их возникновения, перехода и прекращения. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеки, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами. То есть регистрации подлежат только права и обязанности на недвижимое имущество, а предметом уступки прав является денежное обязательство, следовательно, в силу закона данная сделка является заключенной без государственной регистрации (Постановления ФАС Поволжского округа от 20.01.2014 по делу N А57-155/2013, ФАС Уральского округа от 14.02.2013 N Ф09-12103/12 по делу N А07-278/12).
Р.К.Петросов
ООО «М-СТАЙЛ»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
29.11.2014
