Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация при строительстве жилого дома совмещает функции застройщика и генподрядчика в одном лице. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" для строительства дома привлекаются денежные средства участников долевого строительства (дольщиков). Нужно ли признавать поступления от дольщиков как полученные авансы и со всей суммы начислять НДС?
20.10.2020

Организация при строительстве жилого дома совмещает функции застройщика и генподрядчика в одном лице. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства дома привлекаются денежные средства участников долевого строительства (дольщиков). Нужно ли признавать поступления от дольщиков как полученные авансы и со всей суммы начислять НДС?

Вопрос: Организация при строительстве жилого дома совмещает функции застройщика и генподрядчика в одном лице. В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» для строительства дома привлекаются денежные средства участников долевого строительства (дольщиков). Нужно ли признавать поступления от дольщиков как полученные авансы и со всей суммы начислять НДС?
 
Ответ: Учитывая позицию Минфина России и судебную практику, поступления организации — застройщику и генподрядчику от дольщиков (участников долевого строительства) в виде денежных средств не подлежат включению в налоговую базу по НДС, если данные денежные средства расходуются по целевому назначению и не превышают затраты на строительство жилого дома.
 
Обоснование: В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 Налогового кодекса РФ объектом налогообложения признается реализация товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав.
Согласно пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ в целях гл. 21 НК РФ не признаются объектом налогообложения операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ.
В силу пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ не признается реализацией товаров, работ или услуг передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (в частности, вклады в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ, вклады по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности), договору инвестиционного товарищества, паевые взносы в паевые фонды кооперативов).
Как отмечено в пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ, не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) на территории Российской Федерации услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон N 214-ФЗ) (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения).
Исходя из пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ налоговая база, определенная в соответствии со ст. ст. 153 — 158 НК РФ, увеличивается на суммы, полученные за реализованные товары (работы, услуги) в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг).
Частью 1 ст. 4 Закона N 214-ФЗ установлено, что по договору участия в долевом строительстве (далее — договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
На основании ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.
Минфин России в Письме от 04.05.2012 N 03-07-10/10 разъяснил, что денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по налогу на добавленную стоимость при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика. При этом сумма денежных средств, получаемая застройщиком согласно договору участия в долевом строительстве на оплату услуг застройщика, не освобождаемых от налогообложения, облагается налогом на добавленную стоимость в общеустановленном порядке.
Если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором, сумма денежных средств, полученных застройщиком от каждого дольщика, превышает затраты застройщика по переданной части объекта недвижимости, то на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика в связи с оказанием дольщикам услуг, не освобождаемых от налогообложения, подлежат налогообложению налогом на добавленную стоимость.
Учитывая приведенную позицию Минфина России, поступления организации — застройщику и генподрядчику от дольщиков (участников долевого строительства) в виде денежных средств не подлежат включению в налоговую базу по НДС, если данные денежные средства расходуются по целевому назначению и не превышают затраты на строительство жилого дома.
В Определениях ВАС РФ от 06.07.2010 N ВАС-8288/10, от 19.11.2010 N ВАС-14990/10 подтверждена правильность вывода нижестоящих судов о том, что деятельность, связанная с долевым участием в строительстве недвижимого имущества, является инвестиционной, а денежные средства, направленные на осуществление данной деятельности, носят инвестиционный характер.
Исследовав и оценив представленные в материалах дела доказательства, суды в деле, рассмотренном в Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 07.08.2012 N А17-6317/2010, пришли к выводу, что полученные от дольщиков денежные средства являлись инвестиционными. Доказательств того, что налогоплательщик использовал полученные от дольщиков денежные средства не по целевому назначению и что указанные средства превысили затраты на строительство объектов долевого участия, налоговый орган не представил. Следовательно, при указанных обстоятельствах спорные денежные средства не подлежали обложению налогом на добавленную стоимость и налогом на прибыль.
Следовательно, судебная практика подтверждает правомерность вывода о том, что поступления организации — застройщику и генподрядчику от дольщиков (участников долевого строительства) в виде денежных средств не подлежат включению в налоговую базу по НДС, если данные денежные средства расходуются по целевому назначению и не превышают затраты на строительство жилого дома.
 
Ю.М.Лермонтов
Советник государственной
гражданской службы РФ
3 класса
13.08.2013