Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Физическое лицо приобрело крупный земельный участок и зарегистрировало на него свое право собственности более трех лет назад, впоследствии исходный участок был разделен на несколько участков, на образованные участки были получены свидетельства о праве собственности и потом образованные участки были проданы. Образованные участки были в собственности физического лица менее трех лет. В свидетельствах и в договорах купли-продажи на образованные участки указано, что документом - основанием права собственности на них является договор купли-продажи исходного участка. Нужно ли подать декларацию и уплатить НДФЛ от продажи этих участков?
19.10.2020

Физическое лицо приобрело крупный земельный участок и зарегистрировало на него свое право собственности более трех лет назад, впоследствии исходный участок был разделен на несколько участков, на образованные участки были получены свидетельства о праве собственности и потом образованные участки были проданы. Образованные участки были в собственности физического лица менее трех лет. В свидетельствах и в договорах купли-продажи на образованные участки указано, что документом — основанием права собственности на них является договор купли-продажи исходного участка. Нужно ли подать декларацию и уплатить НДФЛ от продажи этих участков?

Вопрос: Физическое лицо приобрело крупный земельный участок и зарегистрировало на него свое право собственности более трех лет назад, впоследствии исходный участок был разделен на несколько участков, на образованные участки были получены свидетельства о праве собственности и потом образованные участки были проданы. Образованные участки были в собственности физического лица менее трех лет. В свидетельствах и в договорах купли-продажи на образованные участки указано, что документом — основанием права собственности на них является договор купли-продажи исходного участка. Нужно ли подать декларацию и уплатить НДФЛ от продажи этих участков?
 
Ответ: Поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а исходный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Поэтому доход от их продажи подлежит декларированию и налогообложению НДФЛ с возможностью применения имущественного налогового вычета.
 
Обоснование: Пунктом 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установлено, что в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.
Таким образом, поскольку при разделе земельного участка возникают новые объекты права собственности, которым присваиваются новые кадастровые номера, а данный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при таком разделе земельных участков исчисляется с даты их регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Учитывая вышеизложенное, физическое лицо обязано подать налоговую декларацию (ст. ст. 228 — 229 Налогового кодекса РФ) и, поскольку образованные земельные участки находились в собственности менее трех лет, физическое лицо имеет право:
— или на имущественный налоговый вычет, предусмотренный пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 руб. в каждом налоговом периоде, в котором будут продаваться земельные участки;
— или уменьшить доход от продажи на расходы, связанные с их приобретением. Однако НК РФ не содержит методики определения расходов по приобретению недвижимого имущества, полученного в результате его выделения (разделения) из первоначально приобретенного, поэтому ИФНС России может не согласиться с заявленными расходами по приобретению участков.
В любом случае нужно определить, какой из способов является более выгодным, а доход, превышающий названную сумму, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
По нашему мнению, первая позиция более безопасная.
Подтверждение указанной позиции можно проверить в Письмах Минфина России от 27.06.2012 N 03-04-05/7-784, от 18.12.2012 N 03-04-05/7-1411.
 
Е.П.Рудь
Консалтинговая группа «МИХАЙЛОВ И ПАРТНЕРЫ»
14.08.2013