Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » По окончании срока действия договора аренды нежилого помещения арендодатель отказался подписывать акт сдачи-приемки помещения из аренды, поскольку арендатор его не освободил: не вывез свои вещи и мебель. Помещение было принято арендодателем из аренды по акту только после того, как арендатор вывез из него все свое имущество. Обоснованно ли требование арендодателя оплатить аренду помещения за период с даты истечения срока действия договора аренды по дату подписания акта сдачи-приемки помещения из аренды, если арендатор официально предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды?
19.10.2020

По окончании срока действия договора аренды нежилого помещения арендодатель отказался подписывать акт сдачи-приемки помещения из аренды, поскольку арендатор его не освободил: не вывез свои вещи и мебель. Помещение было принято арендодателем из аренды по акту только после того, как арендатор вывез из него все свое имущество. Обоснованно ли требование арендодателя оплатить аренду помещения за период с даты истечения срока действия договора аренды по дату подписания акта сдачи-приемки помещения из аренды, если арендатор официально предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды?

Вопрос: По окончании срока действия договора аренды нежилого помещения арендодатель отказался подписывать акт сдачи-приемки помещения из аренды, поскольку арендатор его не освободил: не вывез свои вещи и мебель. Помещение было принято арендодателем из аренды по акту только после того, как арендатор вывез из него все свое имущество. Обоснованно ли требование арендодателя оплатить аренду помещения за период с даты истечения срока действия договора аренды по дату подписания акта сдачи-приемки помещения из аренды, если арендатор официально предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды?
 
Ответ: Так как на дату окончания срока действия договора аренды арендатор не вывез из помещения свои вещи и мебель, арендодатель вправе требовать оплатить аренду помещения за период с даты истечения срока действия договора аренды по дату подписания акта сдачи-приемки помещения из аренды.
Однако, поскольку арендатор предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды, арендодателю рекомендуется письменно заявить арендатору о том, что помещение арендатором не освобождено, а также обеспечить наличие доказательств, подтверждающих факт использования арендатором помещения в спорный период для хранения своего имущества.
 
Обоснование: Статьей 622 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Неосвобождение арендатором помещения от находящегося в нем имущества свидетельствует о том, что арендатор продолжает использовать арендованное им помещение.
В п. 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (далее — Информационное письмо N 66) Президиум ВАС РФ разъяснил, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором, обратив внимание на то, что в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
В силу п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных п. 1 ст. 655 ГК РФ, которым установлена обязательность оформления передачи здания или сооружения передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами.
Сложившаяся судебная практика подтверждает, что действие ст. 655 ГК РФ распространяется и на аренду нежилых помещений. Например, ФАС Московского округа в Постановлении от 11.04.2011 N КГ-А40/1640-11 по делу N А40-55669/10-85-438 указал, что ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о порядке передачи в аренду нежилых помещений, к договорам аренды нежилых помещений могут применяться правила ст. 655 ГК РФ, устанавливающей порядок и момент исполнения арендодателем обязанности по передаче объекта недвижимости арендатору, а арендатором — обязанности по возврату арендованного имущества при прекращении договора аренды (ч. 6 ст. 13 Арбитражного процессуального кодекса РФ). Таким образом, в данном случае законом определено доказательство, которым должен быть подтвержден факт возврата арендованного имущества арендодателю, в связи с чем данное обстоятельство не может подтверждаться в суде иными доказательствами (ст. 68 АПК РФ). Аналогичная позиция отражена в Определениях ВАС РФ от 01.10.2012 N ВАС-12716/12, от 24.08.2012 N ВАС-8590/12, от 21.12.2011 N ВАС-16344/11.
Следовательно, в отсутствие иных письменных доказательств дата возврата арендатором помещения арендодателю должна быть определена именно как дата подписания сторонами акта сдачи-приемки помещения из аренды.
В то же время следует учитывать данное в п. 37 Информационного письма N 66 разъяснение о том, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества, в том числе в случае, когда арендатор к окончанию срока действия договора освободил помещение и неоднократно извещал арендодателя о готовности передать его с оформлением акта, как это предусмотрено договором, однако арендодателем акт своевременно оформлен не был.
Считаем, что в ситуации, описанной в вопросе, п. 37 Информационного письма N 66 неприменим, поскольку арендатор к окончанию срока действия договора помещение не освободил, то есть фактически продолжил использовать его для хранения своего имущества, что означает, что именно арендатор, а не арендодатель, уклонился от возврата арендованного помещения.
Правомерность позиции арендодателя подтверждается судебной практикой, в частности Постановлением ФАС Московского округа от 27.12.2010 по делу N А40-170956/09-3-1280, в котором ФАС Московского округа признал, что суды пришли к правильному выводу о том, что в отсутствие акта приема-передачи имущества арендодателю арендатором и наличии в помещении имущества последнего предмет аренды не возвращен, арендодатель вправе потребовать внесения платы за пользование имуществом за время просрочки.
Следует, однако, обратить внимание на то, что, хотя ст. 622 ГК РФ и не содержит положений, которые бы ставили право арендодателя требовать внесения арендной платы за все время просрочки возврата арендованного имущества в зависимость от того, продолжал просрочивший арендатор пользоваться имуществом после прекращении договора аренды или нет, имеется судебная практика, констатирующая наличие у арендодателя обязанности доказать факт использования арендатором помещения по окончании срока действия договора аренды. Например, Постановление ФАС Московского округа от 13.04.2011 по делу N А40-61553/10-105-512.
Поэтому, учитывая, что арендатор официально предложил арендодателю подписать акт сдачи-приемки помещения из аренды в день истечения срока действия договора аренды, арендодателю рекомендуется для защиты своих интересов письменно заявить арендатору о том, что помещение арендатором не освобождено, а также задокументировать факт использования арендатором помещений для хранения своего имущества после окончании срока действия договора аренды помещения. В этих целях арендодатель может составить акт осмотра помещения (желательно с участием незаинтересованных лиц) и сфотографировать помещение с находящимся в нем имуществом арендатора, разместив в кадре свежий номер какого-либо периодического издания (газеты) так, чтобы на фотографии была видна дата выпуска издания (газеты), что будет являться доказательством того, что фотография сделана позже даты выпуска соответствующего периодического издания (газеты).
В заключение считаем необходимым отметить, что, если по окончании срока действия договора аренды арендодатель изымет у арендатора ключи от арендуемого помещения либо создаст иные препятствия арендатору в пользовании имуществом, суд может признать это свидетельством того, что арендатор был лишен возможности фактически использовать арендуемое помещение, и на этом основании отказать арендодателю в иске о взыскании арендной платы. По данному вопросу см., например, Постановление ФАС Московского округа от 13.06.2013 по делу N А40-106345/12-53-991. Аналогичная позиция изложена в Постановлении ФАС Московского округа от 08.08.2012 по делу N А41-31521/11, Определении ВАС РФ от 16.04.2012 N ВАС-3467/12 и др.
 
Р.П.Лыпарь
Юридическая компания «Резолекс»
 
Материал предоставлен при содействии
ООО «Консультант Норд»
Регионального информационного центра
Сети КонсультантПлюс
19.08.2013