Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Облагаются ли налогом на доходы физических лиц доходы от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности двух физических лиц, одно из которых владеет долей более трех лет, другое - менее трех лет?
19.10.2020

Облагаются ли налогом на доходы физических лиц доходы от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности двух физических лиц, одно из которых владеет долей более трех лет, другое — менее трех лет?

Вопрос: Облагаются ли налогом на доходы физических лиц доходы от продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности двух физических лиц, одно из которых владеет долей более трех лет, другое — менее трех лет?
 
Ответ: Доходы от продажи квартиры физического лица, владеющего долей более трех лет, налогом на доходы физических лиц не облагаются. Сумма дохода физического лица, владеющего долей менее трех лет, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета либо фактически произведенные расходы, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов.
 
Обоснование: Пунктом 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ установлено, что при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ физические лица, получившие доход от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных п. 17.1 ст. 217 НК РФ, когда такие доходы не подлежат налогообложению, исчисляют и уплачивают налог на доходы физических лиц в порядке, установленном ст. 228 НК РФ.
Не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более, а также при продаже иного имущества, находившегося в собственности налогоплательщика три года и более (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного п. 1 ст. 220 НК РФ, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Согласно абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета, исчисленного в соответствии с указанным подпунктом, распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их долям.
Минфин России в Письме от 03.04.2013 N 03-04-05/9-334 по вопросу налогообложения продажи квартиры, находившейся в общей долевой собственности трех собственников, один из которых владел своей долей менее трех лет, указал, что при получении вышеуказанным собственником дохода от продажи квартиры, пропорционального его доле в праве собственности на квартиру, он имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, в размере, пропорциональном его доле в этой квартире, от 1 000 000 руб. Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, облагается налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов. Аналогичные выводы содержатся в Письмах Минфина России от 04.07.2013 N 03-04-05/25609, от 10.04.2012 N 03-04-05/7-474, от 01.03.2012 N 03-04-05/7-238, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-193.
Абзацем 2 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено, что использование права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, налогоплательщик вправе заменить уменьшением суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
При этом, как указал Минфин России в Письме от 04.05.2010 N 03-04-05/9-247, уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов можно независимо от налогового периода, в котором были произведены расходы.
Кроме того, данные расходы могут быть осуществлены как за счет собственных средств, так и за счет средств:
— материнского капитала (Письмо Минфина России от 24.01.2012 N 03-04-05/5-59);
— полученных в виде субсидий (Письма Минфина России от 06.12.2012 N 03-04-05/7-1372, от 20.03.2012 N 03-04-05/7-335, от 21.11.2011 N 03-04-05/7-922);
— по государственным жилищным сертификатам (Письма Минфина России от 19.03.2012 N 03-04-05/7-323, ФНС России от 17.04.2012 N ЕД-4-3/6475@, УФНС России по г. Москве от 03.06.2010 N 20-14/4/058716).
Но необходимо учитывать, что одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта нельзя (Письмо ФНС России от 05.08.2009 N 3-5-04/1174@ (п. 1)).
Кроме того, в соответствии с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ налогоплательщик может продать свою долю как самостоятельный объект. В данном случае налогоплательщик имеет право применить имущественный налоговый вычет по НДФЛ по доходам от продажи доли в размере 1 000 000 руб. Минфин России в Письмах от 15.03.2013 N 03-04-05/9-236, от 15.11.2012 N 03-04-05/5-1310, от 02.07.2012 N 03-04-05/9-813, от 13.06.2012 N 03-04-05/9-729, от 28.12.2011 N 03-04-05/9-1118 указал, что в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 руб.
При этом согласно Письму ФНС России от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@ если на каждую долю оформлено свидетельство о государственной регистрации права собственности, то в случае продажи налогоплательщиками своих долей по договору купли-продажи, в котором каждый налогоплательщик выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта купли-продажи, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется каждому налогоплательщику в сумме, не превышающей 1 000 000 руб.
Но необходимо учитывать, что данная позиция ФНС России противоречит точке зрения Конституционного Суда РФ.
В Постановлении от 13.03.2008 N 5-П суд указал, что имущественный налоговый вычет предоставляется на объект недвижимости, из чего следует, что в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности, он должен быть распределен между совладельцами пропорционально их долям. Возможность выплаты имущественного налогового вычета в полном объеме, то есть в размере до 1 000 000 руб., каждому из совладельцев проданного недвижимого имущества НК РФ не предусмотрена. Кроме того, доля в праве общей долевой собственности относится к иному имуществу, следовательно, вычет можно получить в максимальной сумме 250 000 руб., а не в сумме 1 000 000 руб.
Таким образом, доходы от продажи квартиры физического лица, владеющего долей более трех лет, налогом на доходы физических лиц не облагаются.
Доходы физического лица, владеющего долей менее трех лет, облагаются налогом на доходы физических лиц по ставке 13 процентов. При этом налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного абз. 1 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, либо его замену уменьшением суммы своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов.
 
И.В.Разумова
ООО «ИК Ю-Софт»
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
19.08.2013