Главная » Правовая база » Вопрос-ответ официально » Организация (УСН 15%) осуществляет лизинговые операции с квартирами по схеме обратного лизинга. В договоре лизинга и графике платежей по договору лизинга предусмотрен ежемесячный лизинговый платеж, включающий: плату за лизинг; выкупную стоимость предмета лизинга. Расходы по приобретению предмета лизинга лизингодателем в целях исчисления единого налога еще не были учтены. Если договор лизинга досрочно расторгается, то после расторжения договора лизингодатель продает или сдает в аренду предмет лизинга третьему лицу (не лизингополучателю). Каков учет доходов и расходов в целях исчисления единого налога по УСН?
19.10.2020

Организация (УСН 15%) осуществляет лизинговые операции с квартирами по схеме обратного лизинга. В договоре лизинга и графике платежей по договору лизинга предусмотрен ежемесячный лизинговый платеж, включающий: плату за лизинг; выкупную стоимость предмета лизинга. Расходы по приобретению предмета лизинга лизингодателем в целях исчисления единого налога еще не были учтены. Если договор лизинга досрочно расторгается, то после расторжения договора лизингодатель продает или сдает в аренду предмет лизинга третьему лицу (не лизингополучателю). Каков учет доходов и расходов в целях исчисления единого налога по УСН?

Вопрос: Организация (УСН 15%) осуществляет лизинговые операции с квартирами по схеме обратного лизинга, то есть собственники квартир, нуждающиеся в крупных суммах наличных денежных средств, продают свои квартиры организации и заключают с ней договоры лизинга, по которым в течение определенного срока арендуют квартиру, а затем имеют право ее выкупить по установленной в договоре лизинга выкупной цене.
В договоре лизинга и графике платежей по договору лизинга (приложение к договору) предусмотрен ежемесячный лизинговый платеж, включающий:
— плату за лизинг;
— выкупную стоимость предмета лизинга.
Расходы по приобретению предмета лизинга лизингодателем в целях исчисления единого налога еще не были учтены.
Если договор лизинга досрочно расторгается (по инициативе одной из сторон, например, лизингополучатель перестает уплачивать лизинговые платежи и лизингодатель расторгает договор), то после расторжения договора лизингодатель продает или сдает в аренду предмет лизинга третьему лицу (не лизингополучателю).
Каков учет доходов и расходов в целях исчисления единого налога по УСН?
 
Ответ: Если с организацией, приобретающей у физических лиц квартиры в рамках договора обратного лизинга, досрочно будет расторгнут договор, то сумму возвращенной лизингополучателю выкупной стоимости имущества организация вправе учесть в расходах.
При последующей продаже квартиры лизингодатель увеличивает налоговую базу на доход, полученный от продажи квартиры, и уменьшает на сумму расходов, которые были понесены при приобретении квартиры.
При последующей сдаче квартиры в аренду лизингодатель учитывает расходы на приобретение основных средств равными долями в течение налогового периода. При этом арендные платежи являются для лизингодателя доходом, увеличивающим налоговую базу по единому налогу.
 
Обоснование: При расторжении договора лизинга лизингодатель обязан возвратить лизингополучателю стоимость лизинговых платежей в части выкупной стоимости имущества (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2012 N А46-5095/2011, ФАС Московского округа от 23.07.2012 N А40-104716/11-109-542).
Вся сумма лизинговых платежей, полученная лизингодателем в рамках договора лизинга, является для лизингодателя доходом (ст. 346.15 Налогового кодекса РФ), увеличивающим налоговую базу по единому налогу.
В соответствии с позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в Постановлении от 12.07.2011 N 17389/10, к отношениям сторон по выкупу предмета лизинга применяются нормы Гражданского кодекса РФ, регулирующие правоотношения по купле-продаже. Поэтому полученные лизинговые платежи в части выкупной стоимости имущества являются авансами.
Согласно ст. 346.17 НК РФ в случае возврата налогоплательщиком сумм, ранее полученных в счет предварительной оплаты поставки товаров, выполнения работ, оказания услуг, передачи имущественных прав, на сумму возврата уменьшаются доходы того налогового (отчетного) периода, в котором произведен возврат.
Таким образом, при возврате лизингополучателю стоимости лизинговых платежей в части выкупной стоимости имущества лизингодатель вправе учесть эти суммы в качестве расхода, уменьшив тем самым налоговую базу по единому налогу на прибыль в периоде, в котором осуществлен указанный возврат.
Если лизингодатель в дальнейшем продает предмет лизинга третьему лицу, он вправе принять в качестве расхода в целях единого налога расходы на приобретение предмета лизинга на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Таким образом, сумма расходов по приобретению квартиры будет учтена лизингодателем в периоде реализации квартиры в полной сумме. При этом доход от реализации квартиры в целях исчисления единого налога будет налогооблагаемым доходом организации (абз. 2 п. 1 ст. 346.15 НК РФ).
Если лизингодатель передает в аренду без права выкупа предмет лизинга третьему лицу, он вправе учесть в целях налогообложения расходы на приобретение основных средств в отчетном (налоговом) периоде постановки основных средств на учет равными долями в течение налогового периода (Письма Минфина России от 10.01.2007 N 03-11-04/2/2, от 10.07.2008 N 03-11-04/2/100).
В период постановки квартиры на учет расходы на ее приобретение учтены не были. В свою очередь, налоговым законодательством не предусмотрена обязанность подавать уточненные налоговые декларации за предыдущие периоды, если это не повлекло занижение сумм налога к уплате. Более того, так как на дату постановки на учет квартиры подразумевалась сдача ее в лизинг с правом выкупа, права принять расходы на приобретение этой квартиры в целях единого налога по УСН у организации не было. Поэтому считаем возможным учет расходов на приобретение основных средств в периоде сдачи в аренду квартиры.
 
А.Г.Твердохлебова
РУНА
Региональный информационный центр
Сети КонсультантПлюс
20.08.2013