Вопрос: Банк предоставил заемщику кредит. Кредит был обеспечен ипотекой имущества, принадлежащего заемщику.
Здание, переданное в залог, было снесено. Может ли банк потребовать от заемщика-залогодателя восстановить предмет залога, то есть заново отстроить здание?
Ответ: Восстановление снесенного предмета залога является правом заемщика, но не его обязанностью. Соответственно, если здание, переданное в залог, было снесено, банк не вправе потребовать от заемщика-залогодателя восстановить предмет залога, то есть заново отстроить здание, переданное в ипотеку.
Обоснование: В соответствии со ст. 819 Гражданского кодекса РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.
Согласно ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.
Как установлено ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее — Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Статья 345 ГК РФ устанавливает, что, если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности на него или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом, если договором не предусмотрено иное.
Таким образом, по законодательству восстановление снесенного предмета залога является правом заемщика, но не его обязанностью. Соответственно, банк не вправе потребовать от заемщика-залогодателя восстановить предмет залога, то есть заново отстроить здание, переданное в ипотеку.
Более того, существует судебная практика, которая говорит о том, что восстановление снесенного здания невозможно без согласия залогодателя, даже если договор ипотеки прямо предусматривает обязанность такого восстановления.
Так, согласно Постановлению Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 N 08АП-6259/13 в договоре ипотеки было установлено, что в случае, если имущество будет утрачено или повреждено либо право собственности на него будет прекращено по основаниям, установленным законом, залогодатель обязан в разумный срок восстановить имущество или заменить его другим равноценным имуществом по согласованию с залогодержателем.
Суд отметил, что буквальное толкование условий договора указывает на наличие обязанности восстановить предмет залога как альтернативной. Кроме этого, указано на необходимость согласования восстановления или замены с залогодержателем, что означает, в свою очередь, необходимость достижения сторонами соглашения по соответствующему вопросу, что в настоящем случае не имеет места.
Семантическое значение глагола «восстановить» означает «править» — привести в прежнее состояние, вернуть прежнюю работоспособность или состояние.
В рассматриваемом случае установлено, что предмет залога утрачен полностью, то есть восстановление в буквальном понимании невозможно.
Исковые требования, по сути, направлены на обязание ответчика построить новый объект, что, как указано выше, ни законом, ни договорами об ипотеке не предусмотрено как последствие гибели предмета залога.
Безусловно, необходимо также принимать во внимание то, что создание нового объекта недвижимости требует соблюдения специальной процедуры, предусмотренной для возведения объектов капитального строительства. Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, выраженной в Постановлении от 07.03.2000 N 3486/99, критериями допустимости иска об исполнении в натуре является возможность реального исполнения решения и возможной реальной защиты оспариваемых или нарушенных прав в данном конкретном случае такого способа защиты.
В данном случае суд посчитал, что такой возможности нет и что Законом об ипотеке предусмотрены специальные последствия гибели предмета залога в отсутствие соглашения в письменной форме о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества — это право требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства.
На этом основании в требовании о восстановлении разрушенного здания было отказано.
А.Ю.Буркова
Консультационно-аналитический центр
по бухгалтерскому учету
и налогообложению
31.10.2013
