Вопрос: Организация на УСН с объектом налогообложения «доходы, уменьшенные на величину расходов» приобрела объект недвижимости с целью его дальнейшей перепродажи и перед продажей планирует провести реконструкцию данного объекта. Вправе ли организация при определении налоговой базы по УСН учесть расходы на реконструкцию указанного объекта недвижимости?
Ответ: По мнению Минфина России, расходы на реконструкцию объекта недвижимости, приобретенного с целью перепродажи, не могут быть учтены при определении налоговой базы по УСН. Однако может быть и иная позиция по данному вопросу, позволяющая учесть данные расходы.
Обоснование: В силу п. п. 2, 3 ст. 38 Налогового кодекса РФ объект недвижимости, приобретенный налогоплательщиком с целью дальнейшей его реализации, признается товаром.
При применении УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» в целях налогообложения учитываются (пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ):
— расходы на оплату стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации (за минусом суммы НДС по приобретенным товарам, учитываемого в расходах на основании пп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ);
— расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров, в том числе расходы на хранение, обслуживание и транспортировку товаров.
При этом, с позиции Минфина России, расходы на реконструкцию такого объекта недвижимости не могут быть учтены при определении налоговой базы, поскольку в пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ они не предусмотрены (см. Письма Минфина России от 07.08.2013 N 03-11-06/2/31778, от 11.07.2007 N 03-11-05/148).
В то же время такая позиция чиновников небесспорна. При этом возможны несколько вариантов учета расходов на реконструкцию объекта недвижимости:
1) признать расходы в полной сумме на основании пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ в качестве расходов, связанных с приобретением и реализацией товаров. Дело в том, что в пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ перечислены только отдельные из возможных затрат: на хранение, обслуживание и транспортировку. Следовательно, предусмотренный перечень расходов на приобретение и реализацию товаров не является исчерпывающим. В данном случае расходы на реконструкцию непосредственно связаны с предпродажной подготовкой объекта недвижимости. Следовательно, они в полном объеме могут быть учтены при налогообложении по данному основанию;
2) учесть в расходах только материальные расходы, связанные с реконструкцией. В соответствии с пп. 5 п. 1 и п. 2 ст. 346.16 НК РФ организации на УСН учитывают материальные расходы в порядке, предусмотренном для исчисления налога на прибыль ст. 254 НК РФ, при условии их соответствия требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ об экономической обоснованности и документальном подтверждении. Согласно ст. 254 НК РФ к материальным расходам, в частности, относятся затраты на приобретение:
— материалов, используемых для предпродажной подготовки реализуемых товаров (пп. 2 п. 1 ст. 254 НК РФ);
— работ и услуг производственного характера, выполняемых сторонними организациями или индивидуальными предпринимателями, а также на выполнение этих работ (оказание услуг) структурными подразделениями налогоплательщика (пп. 6 п. 1 ст. 254 НК РФ).
Это означает, что по данному основанию можно учесть материалы, которые налогоплательщик приобрел и использовал для реконструкции недвижимости, а также стоимость работ по реконструкции, выполненных сторонними подрядчиками или собственными силами налогоплательщика. Данный подход косвенно подтверждается Письмом Минфина России от 24.10.2006 N 03-11-04/2/219, в котором чиновники говорят о возможности учета в составе материальных расходов затрат на ремонт объектов недвижимости, приобретенных для перепродажи.
Как при первом, так и при втором варианте налогоплательщику, скорее всего, придется отстаивать свою позицию в суде. На сегодняшний день арбитражная практика по данному вопросу отсутствует.
Е.М.Сигаева
Группа компаний
«Аналитический Центр»
М.Н.Озерова
Группа компаний
«Аналитический Центр»
11.11.2013
