Вопрос: Собственники (мать и дочь) продают квартиру, находящуюся в их собственности в равных долях два года. Вправе ли они уменьшить сумму своих доходов, облагаемых НДФЛ, на понесенные расходы при покупке, если квартира была оплачена жилищным сертификатом и ипотечным кредитом, оформленными на мать?
Ответ: Да, вправе.
Обоснование: На основании п. 1 ст. 210 Налогового кодекса РФ при определении налоговой базы учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.
Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная п. 1 ст. 224 НК РФ, налоговая база по налогу на доходы физических лиц определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст. ст. 218 — 221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Подпунктом 1 п. 1 ст. 220 НК РФ установлено право налогоплательщика на получение имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц при продаже, в частности, имущества.
При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Учитывая положения пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, вместо получения имущественного налогового вычета в соответствии с пп. 1 настоящего пункта налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.
Поскольку сумма жилищного сертификата, направленная налогоплательщиком на приобретение квартиры, является расходами налогоплательщика, при продаже квартиры он имеет право уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на всю сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением данной квартиры, в том числе произведенных за счет средств жилищного сертификата (Письмо Минфина России от 07.02.2020 N 03-04-05/8150).
Также ввиду того что расходы налогоплательщика на погашение процентов по целевым займам (ипотечный кредит) фактически направлены им на приобретение недвижимого имущества, они могут быть учтены в составе документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества, и уменьшают налоговую базу по налогу на доходы физических лиц в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ (см., например, Письмо Минфина России от 02.04.2019 N 03-04-05/22562).
Таким образом, при реализации квартиры, находящейся в долевой собственности, каждый из дольщиков вправе уменьшить доход от реализации на сумму понесенных им и документально подтвержденных расходов. Если сумма расходов не может быть распределена между собственниками, то полагаем, что расходы определяются пропорционально долям в праве собственности на квартиру.
В связи с вышеизложенным мать и дочь при реализации квартиры вправе уменьшить сумму дохода на понесенные расходы как в части оплаты жилищным сертификатом, так и в размере уплаченных процентов по ипотечному кредиту.
