Вопрос: При отчуждении здания, относящегося к объектам культурного наследия, требуется ли указывать в договоре купли-продажи порядок и условия выполнения охранного обязательства или достаточно сделать ссылку на охранное обязательство (у продавца в наличии охранное обязательство, в котором уже описаны сам порядок и условия)?
Ответ: В договоре купли-продажи здания, относящегося к объектам культурного наследия, достаточно сделать ссылку на охранное обязательство, в котором содержатся сам порядок и условия его выполнения. При этом копия охранного обязательства обязательно прилагается к договору, поскольку является его неотъемлемой частью (об этом должно быть указано в договоре купли-продажи).
Обоснование: Право пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, и право пользования выявленным объектом культурного наследия у физических и юридических лиц возникают в том числе из договоров (ст. 51 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (ред. от 18.07.2019) (далее — Закон)). Права собственности, другие вещные права, а также иные имущественные права на объекты культурного наследия, включенные в реестр, выявленные объекты культурного наследия, в целях обеспечения сохранности указанных объектов, обеспечения доступа граждан Российской Федерации, иностранных граждан и лиц без гражданства к объектам культурного наследия, включенным в реестр, ограничены требованиями, установленными п. п. 1 — 3 ст. 47.3 настоящего Закона, также требованиями, установленными охранным обязательством в соответствии с п. п. 2 и 3 ст. 47.6 настоящего Закона (ст. 47.1 Закона).
Из буквального толкования п. 7 ст. 48 Закона следует, что если на дату заключения договора оформлено охранное обязательство, то договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право (собственности, владения, пользования) в отношении объекта, по выполнению требований, предусмотренных охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре такого существенного условия сделка является ничтожной. Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора. В самом же охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, указываются требования в отношении объекта культурного наследия, порядок и условия их выполнения (п. п. 1, 2 ст. 47.6 Закона).
Обязанность нового владельца объекта культурного наследия по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом, даже если охранное обязательство не исполнялось предыдущим владельцем надлежащим образом (п. 13 ст. 47.6 Закона).
Таким образом, из текста договора должно следовать принятие покупателем обязательств по сохранению объекта. Подход, отраженный в имеющейся судебной практике, сводится к тому, что в договоре купли-продажи здания, относящегося к объектам культурного наследия, достаточно сделать ссылку на охранное обязательство, в котором содержатся сам порядок и условия его выполнения. При этом копия охранного обязательства обязательно прилагается к договору, поскольку является его неотъемлемой частью (на это должно быть указано в договоре купли-продажи). При соблюдении указанных требований предполагается, что существенные условия такого договора согласованы, а сделка является действительной (Постановления Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 05.06.2017 N Ф08-2736/2017 по делу N А63-5793/2016; от 22.02.2017 N Ф08-590/2017 по делу N А63-5792/2016, Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16.05.2018 N Ф07-4363/2018 по делу N А56-25507/2017).
