Вопрос: После смерти собственника магазина наследники (вдова и ребенок младше 14 лет) вступили в права наследства в отношении данного имущества в равных долях. Может ли мать от своего имени сдавать в аренду весь магазин в целом?
Ответ: В рассматриваемой ситуации мать не может сдавать в аренду весь магазин в целом. Договор аренды она может заключить от своего имени и от имени ребенка при наличии письменного согласия органа опеки и попечительства.
Обоснование: В силу п. 1 ст. 246 Гражданского кодекса РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
При этом п. 2 данной статьи установлено, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ (то есть преимущественного права покупки других участников).
Следовательно, каждый из участников общей долевой собственности по отдельности может распоряжаться только своей долей, а распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников.
Статьей 608 ГК РФ определено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Как следует из судебной практики, для заключения или продления договора аренды имущества, находящегося в общей долевой собственности, необходимо согласие всех собственников сдаваемого в аренду имущества (см., например, Постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.02.2019 N Ф07-17391/2018 по делу N А56-113789/2017, ФАС Московского округа от 20.08.2013 по делу N А40-36915/11-11-318), при этом имущество, которое находится в общей долевой собственности, может быть сдано в аренду одним из его собственников без доверенности от других собственников, если из договора следует, что они уполномочили его на это (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 20.12.2007 по делу N А05-5630/2007, ФАС Уральского округа от 09.12.2011 N Ф09-7943/11 по делу N А60-2562/2011).
В соответствии с п. 1 ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетних, не достигших возраста 14 лет (малолетних), сделки, за исключением указанных в п. 2 данной статьи, могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны.
К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
Согласно п. 2 ст. 28 ГК РФ малолетние в возрасте от 6 до 14 лет вправе самостоятельно совершать:
1) мелкие бытовые сделки;
2) сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды, не требующие нотариального удостоверения либо государственной регистрации;
3) сделки по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения.
Таким образом, от имени несовершеннолетнего, не достигшего возраста 14 лет, сделки с недвижимостью, в том числе договор аренды, может совершать его законный представитель (мать) с соблюдением условий, установленных п. п. 2 и 3 ст. 37 ГК РФ.
В силу п. 2 ст. 37 ГК РФ опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других действий, влекущих уменьшение имущества подопечного.
При этом порядок управления имуществом подопечного определяется Федеральным законом от 24.04.2008 N 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
В соответствии с п. 3 ст. 37 ГК РФ опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Кроме того, ч. 6 ст. 19 Федерального закона N 48-ФЗ применительно к рассматриваемой ситуации установлено, что опекун не вправе заключать договор о передаче имущества подопечного в пользование, а попечитель не вправе давать согласие на заключение такого договора, если срок пользования имуществом превышает пять лет. В исключительных случаях заключение договора о передаче имущества подопечного в пользование на срок более чем пять лет допускается с предварительного разрешения органа опеки и попечительства при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора, если федеральным законом не установлен иной предельный срок (на данный момент такой срок не установлен).
Как следует из п. 1 ст. 28 ГК РФ, все вышеизложенные правила распространяются и на родителей малолетнего.
Таким образом, даже являясь законным представителем ребенка, в рассматриваемой ситуации мать ребенка не может сдавать весь объект в аренду от своего имени.
Договор аренды заключается матерью ребенка от своего имени и от имени ребенка при наличии письменного согласия органа опеки и попечительства.
Заключен такой договор может быть не более чем на пять лет, если орган опеки и попечительства не даст предварительное согласие на заключение договора на более длительный срок при наличии обстоятельств, свидетельствующих об особой выгоде такого договора.
