Вопрос: Организация решила продать земельный участок. Можно ли продать его по цене, во много раз меньшей, чем кадастровая стоимость?
Ответ: Земельный участок можно продать по цене ниже кадастровой стоимости во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену земельного участка или другой недвижимости в размере кадастровой стоимости установлена нормативным актом, например, при продаже управляющей компанией участка резидентам территории опережающего социально-экономического развития.
Обоснование: По Гражданскому кодексу РФ любая сделка считается возмездной, если иное не следует из законодательства или договора (п. 3 ст. 423 ГК РФ). Сделка оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). С позиций гражданского законодательства эта цена признается рыночной. Если в договоре не определена стоимость сделки, она оплачивается по цене, которая обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) при сравнимых обстоятельствах (п. 3 ст. 424 ГК РФ).
В налоговом законодательстве определение рыночной цены зависит от того, признается сделка контролируемой или нет.
Если сделка совершена между невзаимозависимыми лицами, то для целей налогообложения рыночной признается договорная цена (п. 1 ст. 105.3 и п. 1 ст. 105.14 Налогового кодекса РФ).
Соответствие цен, примененных в сделках, рыночному уровню контролируется представителями налоговой службы в ходе специальных проверок.
Таким образом, при продаже земельного участка невзаимозависимому лицу продавец может установить любую цену независимо от кадастровой стоимости. Но при продаже земли взаимозависимому лицу есть риск, что налоговая в ходе мероприятий налогового контроля в случае выявления и доказательства факта занижения налоговой базы и (или) сумм налогов может учесть рыночную цену недвижимости для расчета лимита дохода по УСН и при его превышении доначислить налог на прибыль и НДС.
Исходя из вышеизложенного организация вправе продать земельный участок по цене ниже кадастровой стоимости, за исключением тех случаев, когда обязанность определить цену земельного участка или другой недвижимости в размере кадастровой стоимости установлена нормативным актом, например, при продаже управляющей компанией участка резидентам территории опережающего социально-экономического развития (п. 9 Правил распоряжения управляющей компанией, осуществляющей функции по управлению территорией опережающего социально-экономического развития, переданными ей в собственность или аренду находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, зданиями, строениями и сооружениями, расположенными на территории опережающего социально-экономического развития, а также объектами инфраструктуры территории опережающего социально-экономического развития, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 24.04.2015 N 390).
