Вопрос: Организация арендует у физического лица квартиру, которая принадлежит 2 собственникам. Договор заключен с одним собственником, от второго собственника представлена доверенность, в которой он доверяет первому собственнику заключать договор аренды данной квартиры, получать деньги за аренду, уплачивать налоги и сборы по указанной квартире и т.п.
Вправе ли организация удержать НДФЛ с арендной платы лишь с того собственника, который фактически получает арендную плату? Или она должна удержать налог пропорционально с каждого собственника?
Ответ: Организация вправе удержать НДФЛ с полной суммы арендной платы с того собственника, с которым заключен договор аренды, при условии, что в договоре указано на соглашение собственников о том, что получателем доходов в виде арендной платы является тот собственник, с которым заключен договор аренды. Однако есть противоположная позиция.
Обоснование: При определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 210 НК РФ).
Согласно ст. 41 НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 «Налог на доходы физических лиц» НК РФ.
В частности, к таким доходам относятся доходы от сдачи имущества в аренду на территории РФ (пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ).
Российская организация — источник выплаты доходов, от которой или в результате отношений с которой налогоплательщик получил доходы, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога в бюджет (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ). Исключение предусмотрено, в частности, для физических лиц — индивидуальных предпринимателей, которые производят уплату налога самостоятельно.
Налогоплательщиками налога являются непосредственно физические лица, получающие доход (ст. 207 НК РФ).
Поскольку квартира находится в долевой собственности, по правилам гражданского законодательства собственники вправе владеть и пользоваться имуществом по соглашению всех участников (п. 1 ст. 246, п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ).
Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними (ст. 248 ГК РФ).
Таким образом, собственники имущества вправе самостоятельно распределить между собой доход от сдачи в аренду квартиры: как соразмерно долям, так и в ином порядке по соглашению между ними. Порядок исчисления НДФЛ должен определяться с учетом соглашения собственников (см. также Письмо ФНС России от 13.06.2012 N ЕД-4-3/9664@).
Минфин России выпустил ряд писем о порядке исчисления НДФЛ при наличии нескольких собственников для различных ситуаций. Но они довольно противоречивы.
В частности, в Письме от 23.11.2018 N 03-04-06/84858 в ситуации, когда доход в виде арендной платы получают несколько арендодателей, Минфин России указывает, что физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от сдачи в аренду имущества и проинформировать об этом налогового агента. Если такая информация до налогового агента не доведена, налоговый агент вправе самостоятельно запросить ее у арендодателей. Отсюда следует, что арендатор должен исчислять и удерживать НДФЛ с доходов каждого арендодателя исходя из информации о размере доходов каждого из них.
В свою очередь, в Письме от 16.08.2013 N 03-04-06/33598 в ситуации, когда договор аренды заключен с одним арендодателем, тогда как собственников несколько, Минфин России указывает, что лицом, получающим от организации-арендатора доход в виде сумм арендной платы, является арендодатель. С выплачиваемых ему доходов общество, исполняющее обязанности налогового агента, должно исчислять, удерживать и перечислять в соответствующий бюджет суммы налога в установленном порядке. Иными словами, если договор аренды заключен с одним арендодателем (от других есть доверенности), Минфин России считает возможным исчисление НДФЛ только с одного этого арендодателя.
Но в одном из последних Писем от 17.12.2019 N 03-04-06/98721 Минфин России указывает, что направление использования собственниками имущества, находящегося в общей долевой собственности, дохода от сдачи указанного имущества в аренду, в том числе его распределения в соответствии с соглашением в пользу одного из собственников, не имеет значения для целей обложения НДФЛ. По мнению ведомства, величина дохода, полученного каждым из собственников от сдачи в аренду имущества, находящегося в их общей долевой собственности, определяется пропорционально доле каждого собственника в праве общей долевой собственности.
В то же время, с нашей точки зрения, данный подход не совсем корректен. Ведь исходя из норм ГК РФ собственники вправе по своему усмотрению распределить доходы от сдачи имущества в аренду, в том числе без учета размера доли. В частности, получателем (выгодоприобретателем) 100% доходов может являться один из собственников. При этом поскольку доходом является именно экономическая выгода (ст. 41 НК РФ), считаем, что для целей НДФЛ сумма дохода должна определяться в соответствии с соглашением собственников, даже если доход распределен непропорционально долям в праве долевой собственности.
Таким образом, с нашей точки зрения, если договор аренды заключен с одним из собственников, возможны варианты исчисления НДФЛ в зависимости от распределения доходов между собственниками, в частности:
1) если по соглашению собственников получателем (выгодоприобретателем) всей суммы доходов от сдачи в аренду имущества является один из собственников, то НДФЛ со всей суммы арендной платы исчисляется и удерживается только с него, поскольку вся сумма доходов является его экономической выгодой;
2) если по соглашению собственников определен размер доходов, причитающихся каждому собственнику, при этом расчеты производятся через одного из них («ответственное» лицо), считаем, что сумму доходов для целей НДФЛ нужно распределить между собственниками в соответствии с их соглашением. Несмотря на то что расчеты производятся через одного собственника, экономическая выгода (доход) возникает у каждого из собственников, указанного в договоре в качестве получателя соответствующей части доходов. Поэтому и НДФЛ должен исчисляться и удерживаться в части доходов каждого собственника. При этом доход считается полученным остальными собственниками на дату его перечисления «ответственному» лицу, которое выступает в качестве «третьего» лица для целей НДФЛ (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ);
3) если в договоре нет указаний о каком-либо соглашении собственников в части распределения доходов, возникает довольно проблематичная ситуация с точки зрения НДФЛ. Ведь в этом случае невозможно достоверно определить размер доходов, а значит и налоговую базу каждого собственника. Следуя подходу Минфина России из Письма от 16.08.2013 N 03-04-06/33598, НДФЛ в таком случае в полной сумме удерживается у того собственника, который выступает арендодателем по договору. Однако, на наш взгляд, это не совсем корректно, поскольку экономическая выгода (доход) может возникать и у других собственников (исходя из соглашения между ними).
С учетом сказанного организация вправе удерживать НДФЛ с одного собственника при условии, что в договоре будет содержаться ссылка на соглашение собственников о том, что получателем всей суммы дохода является указанный собственник.
