Вопрос: Организация (УСН, 15%) приобрела здание (БЦ), площади которого уже сданы в аренду (с арендаторами). Предыдущий собственник, применяющий ОСН, перечислил новому собственнику арендные платежи, полученные от арендаторов авансом, указав в платежном поручении «с НДС». Новый собственник выставляет закрывающие документы арендаторам без НДС, без счетов-фактур. Правомерны ли действия нового собственника, ведь договоры с арендаторами не перезаключались и в них выделен НДС?
Ответ: Действия нового собственника правомерны. При оформлении закрывающих документов ему не следует выделять в них НДС, а также выставлять счет-фактуру, поскольку это обязаны делать только плательщики НДС, к каковым он не относится. Кроме того, тот факт, что в договорах с арендаторами выделен НДС, также не влечет возникновения обязанностей налогоплательщика НДС у арендодателя.
Однако следует отметить, что при этом у нового собственника сохраняется риск взыскания с него арендаторами суммы НДС как неосновательного обогащения. У судов по данному вопросу нет единой позиции. Поэтому новому собственнику следует внести корректировки в договоры с арендаторами на предмет применения им УСН и учета НДС в составе арендной платы во избежание судебных разбирательств.
Обоснование: Организации, применяющие УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением налога, подлежащего уплате в соответствии с Налоговым кодексом РФ при ввозе товаров на территорию РФ, а также НДС, уплачиваемого в соответствии со ст. ст. 161 и 174.1 НК РФ (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Поэтому при реализации товаров (работ, услуг) к уплате покупателю соответствующую сумму налога обязаны предъявлять только налогоплательщики НДС (п. 1 ст. 168 НК РФ), выставляя при этом счет-фактуру (п. 3 ст. 169 НК РФ).
Учитывая вышеизложенное, организации, которые применяют УСН и не являются налогоплательщиками НДС, счета-фактуры выставлять не должны.
При этом если организация-«упрощенец» выставит счет-фактуру с выделенной суммой НДС, то сумму выделенного налога она должна заплатить в бюджет в полном объеме (пп. 1 п. 5 ст. 173 НК РФ). Кроме того, следует отметить, что факт уплаты налога не означает, что «упрощенец» приобретает в отношении таких операций статус налогоплательщика, в том числе право на применение налоговых вычетов (п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 N 33 «О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость», Письмо Минфина России от 11.01.2018 N 03-07-14/328).
Как следует из условий рассматриваемого вопроса, новый собственник — арендодатель применяет УСН, поэтому, учитывая вышеизложенное, при оформлении закрывающих документов ему не следует выделять в них НДС, а также выставлять счет-фактуру, поскольку это обязаны делать только плательщики НДС, к каковым он не относится.
Кроме того, тот факт, что в договорах с арендаторами выделен НДС, также не влечет возникновения обязанностей налогоплательщика НДС у арендодателя.
В своих разъяснениях Минфин России отмечает, что, если в договоре стоимость реализуемых услуг указана с учетом НДС и при оплате услуг покупателем в платежном поручении выделена сумма налога, при невыставлении счета-фактуры продавцом, применяющим УСН, обязанности по уплате НДС в бюджет не возникает (Письма Минфина России от 15.02.2018 N 03-07-14/9470, от 22.06.2018 N 03-07-11/42820).
Таким образом, то обстоятельство, что в договоре и платежных документах стоимость реализуемых услуг указана с учетом НДС, не приводит к возникновению у организации обязанности по уплате НДС.
Однако следует отметить, что сохраняется риск взыскания арендатором с арендодателя суммы НДС как неосновательного обогащения, если он не отражен в акте отдельной строкой и не выписан счет-фактура с его выделением, поскольку в такой ситуации арендодатель фактически в одностороннем порядке переквалифицирует сумму налога в часть цены договора (дохода арендатора) (Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 31.03.2016 N Ф10-614/2016). Однако есть и противоположные мнения судов, когда арбитры не соглашаются с покупателем (Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.08.2018 N Ф02-3658/2018, Ф02-3670/2018 по делу N А69-1555/2017).
В некоторых случаях суды отмечают, что переход арендодателя на УСН не является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 05.08.2011 по делу N А43-24309/2010). А некоторые отмечают, что переход арендодателя на УСН является основанием для уменьшения размера арендной платы на сумму НДС без заключения дополнительного соглашения к договору (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 30.09.2003 N А26-792/03-13).
Поэтому новому собственнику следует внести корректировки в договоры с арендаторами на предмет применения им УСН и учета НДС в составе арендной платы во избежание судебных разбирательств.
Таким образом, действия нового собственника правомерны. При оформлении закрывающих документов ему не следует выделять в них НДС, а также выставлять счет-фактуру, поскольку это обязаны делать только плательщики НДС, к каковым он не относится. Кроме того, тот факт, что в договорах с арендаторами выделен НДС, также не влечет возникновения обязанностей налогоплательщика НДС у арендодателя.
Однако следует отметить, что при этом у нового собственника сохраняется риск взыскания с него арендаторами суммы НДС как неосновательного обогащения.
Здесь следует отметить, что у судов по данному вопросу нет единой позиции. Поэтому новому собственнику следует внести корректировки в договоры с арендаторами на предмет применения им УСН и учета НДС в составе арендной платы во избежание судебных разбирательств.
