Вопрос: Организации необходимо передать по договору помещения, но на государственный кадастровый учет они не поставлены. В отношении здания, в котором находятся помещения, имеется ранее изготовленный органами БТИ технический паспорт, и на государственном кадастровом учете здание стоит. Как внести сведения о нежилых помещениях?
Ответ: По нашему мнению, организации необходимо сначала осуществить государственный кадастровый учет помещений на основании технических планов и только потом совершать сделки с ними. Вместе с тем по данному вопросу имеется противоположная судебная практика.
Обоснование: Согласно ч. 4 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется.
Руководствуясь изложенным, органы регистрации прав полагают, что поскольку помещения не поставлены на государственный кадастровый учет (то есть сведений о них нет в ЕГРН), требуется до передачи помещений по договору или одновременно с передачей (в случае, например, аренды) осуществить их государственный кадастровый учет на основании технических планов (ст. 24 Закона N 218-ФЗ). После этого возможно заключение договоров в отношении индивидуально определенных по результатам государственного кадастрового учета объектов недвижимости.
Однако по данному вопросу имеется и противоположная судебная практика.
Наличие технического паспорта на здание и его постановка на государственный кадастровый учет свидетельствуют о том, что объект недвижимости прошел государственный технический учет в целом, в том числе со всеми входящими в его состав помещениями, а следовательно, такие объекты считаются ранее учтенными объектами недвижимого имущества. Таким образом, документом, подтверждающим осуществление технического учета нежилых помещений, является технический паспорт, выданный в отношении всего объекта недвижимости, в котором они находятся. В связи с чем органом регистрации прав в силу Приказа Минэкономразвития России от 11.01.2011 N 1, которым утвержден Порядок включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, должен быть осуществлен кадастровый учет помещений в качестве ранее учтенных объектов недвижимости без истребования технических планов. Поэтому каких-либо препятствий в связи с отсутствием помещений на кадастровом учете (но при условии кадастрового учета здания в целом) для их передачи по договору не имеется (см., например, Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 27.11.2019 N 88а-1070/2019 по делу N 2а-1772/2019, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.12.2019 N Ф04-5380/2019 по делу N А81-2189/2019).
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
20.03.2020
