Вопрос: Обязан ли арендатор передать неотделимые улучшения арендодателю при перезаключении договора аренды на новый срок?
Ответ: При перезаключении договора аренды с тем же арендодателем на новый срок у арендатора возникает обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество, а также возникает обязанность передать ему произведенные им неотделимые улучшения этого имущества по передаточному акту.
Обоснование: Договор аренды заключается на срок, определенный договором (ст. 610 Гражданского кодекса РФ).
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).
Передача имущества арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. п. 1, 2 ст. 655 ГК РФ).
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
К неотделимым улучшениям относятся такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для объекта аренды (ст. 623 ГК РФ).
Когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части (п. 1 ст. 133 ГК РФ).
Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (ст. ст. 134, 135 ГК РФ).
Следовательно, поскольку неделимая вещь представляет собой единый объект гражданских прав, при проведении неотделимых улучшений арендованного имущества эти улучшения являются частью неделимой вещи (арендованного имущества), становятся его неотъемлемой частью и следуют судьбе главной вещи.
Позиция о том, что неотделимые улучшения не могут выступать самостоятельными объектами гражданских прав (вещами) и предметом сделок, подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС Северо-Западного округа от 08.08.2012 по делу N А56-59417/2011).
Таким образом, при прекращении договора аренды по истечении срока и заключении договора аренды с тем же арендодателем на новый срок у арендатора возникает обязанность вернуть арендодателю арендованное имущество, а также передать ему произведенные им неотделимые улучшения этого имущества по передаточному акту.
