Вопрос: Общество, проводя инвентаризацию, установило, что объект, поставленный на государственный кадастровый учет, не является объектом недвижимости. Вместе с тем, обратившись в орган регистрации прав, общество получило отказ в снятии с учета. Правомерен ли отказ?
Ответ: Отказ в снятии с учета правомерен, поскольку тот факт, что объект не является недвижимостью, не является основанием для снятия его с кадастрового учета. Вместе с тем судебная практика по данному вопросу противоречива.
Обоснование: Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) (ч. 1 ст. 1 Закона N 218-ФЗ).
В силу ч. 1 ст. 8 Закона N 218-ФЗ в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.
К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений (ч. 2 ст. 8 Закона N 218-ФЗ).
Сведения о прекращении существования объекта недвижимости и дата снятия с государственного кадастрового учета на основании п. 7 ч. 4 ст. 8 указанного Закона отнесены к основным сведениям об объекте недвижимого имущества, подлежащим внесению в кадастр недвижимости.
Основаниями для снятия с учета объектов недвижимости являются:
1) объект недвижимости перестал существовать (п. 4 ч. 1, п. 2 ч. 2 ст. 15 Закона N 218-ФЗ);
2) раздел объекта недвижимости, объединение объектов недвижимости (ч. 1, 3 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).
Тот факт, что объект не является объектом недвижимости, не является основанием для его снятия с государственного кадастрового учета. Соответственно, орган регистрации прав может отказать в снятии объекта с государственного кадастрового учета и такой отказ является правомерным. Данный факт также не может считаться технической ошибкой. Данная позиция подтверждается судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 10.01.2017 N 308-КГ16-18411 по делу N А53-8073/2016).
Вместе с тем при схожих обстоятельствах в другом деле судом сделан вывод, что имеются основания для обжалования процедуры постановки на государственный кадастровый учет объекта.
Так, в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.12.2018 по делу N 310-ЭС18-13357, А14-14459/2017 указано, что при разрешении вопроса о признании вещи недвижимостью независимо от осуществления кадастрового учета или государственной регистрации права собственности на нее следует устанавливать наличие у вещи признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам. В п. 1 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016, закреплена правовая позиция о правомерности отказа органа кадастрового учета в постановке на кадастровый учет объекта, не обладающего признаками недвижимой вещи, поскольку законодательство Российской Федерации не предусматривает осуществления кадастрового учета объекта, не являющегося объектом недвижимости.
В связи с чем при осуществлении государственного кадастрового учета и проведения правовой экспертизы документов, представленных заинтересованными лицами, должно быть подтверждено наличие у объекта признаков недвижимости, в противном случае внесение в ЕГРН сведений об объекте, не являющемся недвижимой вещью, признается незаконным. Поэтому юридическое лицо вправе было обратиться к регистратору с заявлением о прекращении незаконных кадастрового учета и государственной регистрации права на спорный объект. Во избежание длительных временных и судебных издержек, связанных с обжалованием отказа органа регистрации прав, возможна подготовка акта обследования кадастровым инженером, в котором кадастровый инженер с учетом осмотра объекта недвижимости на местности, а также принимая во внимание иные обстоятельства, установит, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимости в понимании ст. 130 Гражданского кодекса РФ.
Акт обследования в силу ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ является основанием для снятия с государственного кадастрового учета объекта. Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения объекта с учетом имеющихся сведений ЕГРН о таком объекте недвижимости, а также иных предусмотренных требованиями к подготовке акта обследования документов подтверждает прекращение его существования в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости (ч. 1 ст. 23 Закона N 218-ФЗ).
При этом в Письмах Минэкономразвития России от 26.04.2013 N ОГ-Д23-2531, от 27.03.2017 N Д23и-1631 (направлено Письмом Росреестра от 24.05.2017 N 14-06470-ГЕ/17), ФГБУ «ФКП Росреестра» от 20.01.2014 N 08-0128-КЛ прямо отмечено, что к компетенции кадастрового инженера относится установление характеристик объекта, позволяющих отнести объект к объекту недвижимости.
Следовательно, по результатам осмотра объекта кадастровым инженером также может быть установлено, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимости.
На основании изложенного, по нашему мнению, возможно обращение в орган регистрации прав в целях снятия с государственного кадастрового учета и прекращения прав на объект, который не является объектом недвижимости, в порядке, аналогичном для объекта недвижимости, который прекратил свое существование, то есть на основании соответствующего заявления с приложением акта обследования, подготовленного кадастровым инженером по результатам осмотра объекта, в результате которого будет установлено, что данный объект не обладает признаками объекта недвижимости. Вместе с тем в связи с отсутствием регулирования данного вопроса нормами Закона N 218-ФЗ в случае отказа единственным выходом станет обжалование действий органа в судебном порядке.
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
29.04.2020
