Вопрос: Общество приобрело долю в праве общей собственности на объект недвижимости по результатам торгов по реализации имущества должника-банкрота в рамках процедуры банкротства и обратилось в регистрирующий орган. Правомерно ли орган госрегистрации приостановил регистрацию по причине того, что договор купли-продажи нотариально не заверен?
Ответ: По нашему мнению, необходимость в нотариальном удостоверении договора купли-продажи в данном случае отсутствует. Соответственно, орган госрегистрации неправомерно приостановил государственную регистрацию права собственности.
Обоснование: Исчерпывающий перечень оснований приостановления государственной регистрации установлен ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ). При этом в компетенцию органа регистрации прав в силу ч. 3 ст. 3, ст. 29 Закона N 218-ФЗ, п. 223 Административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 N 278, входит проверка соблюдения существенных условий сделки, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения государственной регистрации. При их отсутствии имеются основания для приостановления по п. 5 (не представлены необходимые документы) или п. 7 (содержание представленного документа не соответствует требованиям законодательства РФ) ч. 1 ст. 26 Закона N 218-ФЗ.
Частью 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ прямо закреплено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением перечисленных в данной статье сделок.
Под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 Гражданского кодекса РФ).
Таким образом, исходя из буквального толкования ст. 42 Закона N 218-ФЗ и понятия сделки, предусмотренного ГК РФ, орган регистрации прав может требовать необходимость нотариального удостоверения всех сделок, предметом которых выступает доля в праве на объект недвижимости, в том числе договора купли-продажи, заключенного по результатам реализации имущества должника-банкрота.
Требование ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ о необходимости нотариального удостоверения сделок по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество направлено на проверку соблюдения преимущественного права покупки участников долевой собственности.
Поскольку при продаже доли в праве общей долевой собственности с публичных торгов остальные участники долевой собственности преимущественного права покупки продаваемой доли не имеют, правило ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ о нотариальном удостоверении сделки с учетом особенностей заключения договора по результатам торгов по реализации имущества лица, признанного банкротом, не применяется.
Однако ст. 42 Закона N 218-ФЗ устанавливает особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, а не особенности государственной регистрации прав при банкротстве.
Вместе с тем положениями ст. ст. 139, 140 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», определяющими порядок реализации имущества при банкротстве, не установлено требование о нотариальном удостоверении договоров, заключенных по результатам реализации имущества должника-банкрота.
Таким образом, принимая во внимание публичный характер процедуры банкротства и проводимых в ее рамках торгов, судебный контроль за процедурой банкротства и деятельностью арбитражного управляющего, и с учетом того, что в законодательстве о банкротстве не предусмотрена необходимость нотариального удостоверения договора, по нашему мнению, нотариального удостоверения договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости по результатам реализации имущества юридического лица — банкрота не требуется.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (см., например, Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 11.03.2020 N Ф06-58652/2020 по делу N А12-24690/2019).
Е.А. Болва
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
18.06.2020
