Вопрос: Общество обратилось в орган регистрации прав с заявлением о регистрации общей долевой собственности на объект недвижимости по результатам присоединения, в соответствии с которым доля в праве на объект перешла к реорганизованному юридическому лицу. Правомерен ли отказ органа регистрации прав в связи с тем, что договор присоединения, определяющий правопреемство при реорганизации юридических лиц, нотариально не удостоверен?
Ответ: При присоединении общества к другому обществу права на недвижимость возникают на основании закона, а не сделки. Соответственно, по нашему мнению, необходимость в нотариальном удостоверении договора присоединения отсутствует. Факт правопреемства при присоединении может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц.
Обоснование: Частью 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон N 218-ФЗ) прямо закреплено, что сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением перечисленных в данной статье сделок.
В соответствии со ст. 153 Гражданского кодекса РФ под сделками понимаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Таким образом, исходя из буквального толкования ст. 42 Закона N 218-ФЗ и понятия сделки, предусмотренного ГК РФ, орган регистрации прав может требовать необходимость нотариального удостоверения всех сделок, предметом которых выступает доля в праве на объект недвижимости, в том числе договора присоединения.
Однако ст. 42 Закона N 218-ФЗ устанавливает особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество, а не особенности государственной регистрации права при реорганизации юридических лиц.
Вопросы реорганизации юридических лиц регламентированы нормами ГК РФ.
В ГК РФ положений о необходимости нотариального удостоверения документов, являющихся основаниями для реорганизации, не содержится.
В частности, согласно п. 2 ст. 58 ГК РФ при присоединении юридического лица к другому юридическому лицу к последнему переходят права и обязанности присоединенного юридического лица. При этом при реорганизации юридического лица в форме присоединения к нему другого юридического лица первое из них считается реорганизованным с момента внесения в единый государственный реестр юридических лиц записи о прекращении деятельности присоединенного юридического лица (абз. 2 п. 4 ст. 57 ГК РФ).
Таким образом, при присоединении общества к другому обществу права на недвижимость возникают на основании закона, а не сделки. Факт правопреемства при присоединении может подтверждаться документом, выданным органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, в котором содержатся сведения из ЕГРЮЛ о реорганизации общества, к которому осуществлено присоединение, и, как правило, документами юридических лиц, прекративших деятельность в результате присоединения, определяющими соответствующие права и обязанности, в отношении которых наступило правопреемство, например договором присоединения.
Кроме того, ст. 59 ГК РФ, определяющая порядок составления и содержания передаточного акта, не содержит требования о нотариальном удостоверении передаточного акта. В связи с чем, руководствуясь нормами ГК РФ, полагаем, что отсутствует необходимость в нотариальном удостоверении передаточного акта, предметом которого являются в том числе доли в праве в отношении объектов недвижимости, составляемого при реорганизации юридического лица.
Данный вывод подтверждается судебной практикой (например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.03.2020 N Ф05-24885/2019 по делу N А40-89662/2019).
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
27.05.2020
