Вопрос: Нужно ли сообщать в Росреестр об изменении цены сделки после регистрации права собственности на объект недвижимости на покупателя, если оплата по договору купли-продажи недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа? Если да, то в каком порядке и по какой форме?
Ответ: Да, по мнению автора, нужно. Стороны должны обратиться в орган регистрации прав в целях внесения в ЕГРН сведений об изменении цены сделки на основании дополнительного соглашения.
Обоснование: В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). При этом договором может быть предусмотрена оплата недвижимости в рассрочку. Такой договор считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (абз. 2 п. 1 ст. 489 ГК РФ).
Также следует учитывать, что к договору о продаже недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные п. п. 2, 4 и 5 ст. 488 ГК РФ. Пунктом 5 ст. 488 ГК РФ прямо определено, что, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На основании изложенного при регистрации права собственности на объект недвижимости на покупателя, если оплата по договору купли-продажи недвижимости осуществляется с рассрочкой платежа, органом регистрации прав, помимо регистрации перехода права от продавца к покупателю, регистрации права покупателя, осуществляется регистрация ипотеки в силу закона в пользу продавца (если иное не было установлено договором).
Поэтому в Единый государственный реестр недвижимости (далее — ЕГРН) вносятся, в частности:
— в записи о вещных правах на объект недвижимости: сведения о реквизитах, существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе сведения о цене возмездной сделки, если право возникает на основании сделки об отчуждении (п. 48 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 N 943 (далее — Порядок ведения ЕГРН));
— в записи о праве, если право возникает на основании сделки об отчуждении: сведения о существенных условиях сделки об отчуждении, в том числе о цене возмездной сделки (п. 52 Порядка ведения ЕГРН);
— в записи об ограничении (обременении) — ипотеке: сумма обеспеченного ипотекой обязательства или данные о порядке и условиях определения этой суммы, а также срок, на который устанавливается ипотека (например, при возникновении ипотеки на основании договора купли-продажи с условием о рассрочке платежа указывается срок оплаты приобретенного объекта недвижимости, установленный договором купли-продажи) (п. п. 102, 109 Порядка ведения ЕГРН).
Таким образом, по нашему мнению, при изменении цены сделки, а также порядка, сроков и размеров платежей по договору купли-продажи недвижимости в кредит с условием о рассрочке платежа в ЕГРН должны быть внесены сведения об изменении условий сделки, для чего сторонами в орган регистрации представляются:
— заявление по форме, предусмотренной Приложением N 2 к Приказу Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 920, в котором возможно заполнить строку «Иные предусмотренные законодательством Российской Федерации сведения» реквизита 3.
