Вопрос: Может ли регистратор отказать в государственной регистрации права на объект недвижимости (здание, сооружение), в случае если разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдано после истечения срока действия договора аренды земельного участка?
Ответ: Орган регистрации вправе отказать в государственной регистрации права на созданный объект. Вместе с тем, по нашему мнению, чтобы принять решение об отказе, регистратор должен убедиться, что договор аренды не считается возобновленным на неопределенный срок. Кроме того, по данному вопросу имеется судебная практика, подтверждающая неправомерность таких отказов.
Обоснование: Согласно ч. 2 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на созданные здание, сооружение осуществляется также в случае, если на момент государственной регистрации прав на созданные здание, сооружение истек срок действия договора аренды или безвозмездного пользования земельным участком, предоставленным для цели строительства указанных объектов недвижимости, при этом на момент ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости срок действия соответствующего договора не истек.
Соответственно, государственный регистратор оценивает срок действия договора аренды на дату ввода в эксплуатацию объекта недвижимости. И в случае истечения срока аренды вправе приостановить государственную регистрацию по п. 5 ч. 1 ст. 26 Федерального закона N 218-ФЗ.
Вместе с тем, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ). Поэтому для принятия решения об отказе необходимо убедиться, что на момент ввода в эксплуатацию объекта недвижимости договор аренды действительно прекратил свое действие, а не возобновился на неопределенный срок в силу названной нормы ГК РФ. В случае если будут представлены документы, подтверждающие возобновление срока указанного договора (например, в порядке ответа на запрос регистратора или заявителем по собственной инициативе), оснований для отказа в государственной регистрации прав на созданный объект не усматривается.
Более того, судебные органы подчеркивают, что даже истечение сроков действия договоров аренды на момент ввода объекта в эксплуатацию не свидетельствует об отсутствии у лица правоустанавливающих документов на земельный участок (см., например, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.12.2019 N Ф07-15382/2019 по делу N А26-3692/2019). В Постановлении Второго арбитражного апелляционного суда от 18.12.2019 N 02АП-10517/2019 по делу N А82-14703/2019 также обращено внимание, что орган регистрации прав обязан осуществить кадастровый учет здания, поскольку с момента истечения срока действия договора до обращения в регистрирующий орган прошел незначительный период времени, заявление о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию подано до истечения срока аренды.
Е.А. Кац
Управление Федеральной службы
государственной регистрации,
кадастра и картографии
по Красноярскому краю
25.02.2020
