Вопрос: Может ли покупатель заявить иск о понуждении заключить основной договор купли-продажи недвижимости к продавцу-банкроту (конкурсное производство), если предварительный договор был заключен до введения банкротства и по условиям договора стоимость имущества выше, чем установлена цена при реализации имущества на торгах?
Ответ: Нет, покупатель не может заявить иск о понуждении заключить основной договор.
Обоснование: По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ).
На основании п. 5 ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 5 ст. 429 ГК РФ).
При этом, если организация находится на стадии банкротства в соответствии с п. 1 ст. 126 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — Закон о банкротстве), с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства совершение сделок, связанных с отчуждением имущества должника или влекущих за собой передачу его имущества третьим лицам в пользование, допускается исключительно в порядке, установленном гл. VII Закона о банкротстве.
Судебная практика исходит из того, что в соответствии со ст. 131 Закона о банкротстве все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу. Данное имущество подлежит реализации также по правилам, установленным Законом о банкротстве (ст. ст. 18.1, 110, 111, 138, 139 Закона о банкротстве).
Следовательно, если имущество находится в конкурсной массе, в отношении него не может быть заявлен иск о понуждении заключения основного договора и оно подлежит реализации в рамках Закона о банкротстве (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 02.12.2015 по делу N А56-86289/2014).
