Вопрос: Как рассчитать НДФЛ, если налоговый резидент РФ продал купленную год назад квартиру ниже цены приобретения?
Ответ: Доход для целей НДФЛ определяется исходя из кадастровой стоимости с учетом коэффициента, если эта сумма выше стоимости продажи квартиры. В ином случае, а также если кадастровая стоимость не определена, доход рассчитывается исходя из цены продажи. Налогоплательщик вправе заявить вычет в размере расходов на приобретение или в размере 1 млн руб. НДФЛ составит 13% от разницы между суммой дохода и размером вычета.
Обоснование: Поскольку квартира находилась в собственности один год, физическое лицо — налоговый резидент РФ должно уплатить НДФЛ с доходов от продажи квартиры по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 17.1 ст. 217, п. 1, 2, 3, 4 ст. 217.1, п. 1 ст. 224 НК РФ).
Налогоплательщик должен самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в бюджет, а также представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (пп. 2 п. 1, п. п. 2 — 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
При этом налогооблагаемый доход от продажи квартиры налоговым резидентом РФ может быть уменьшен (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ):
— либо на величину имущественного налогового вычета (1 000 000 руб.);
— либо на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на приобретение данной квартиры, что в большинстве случаев выгоднее для налогоплательщика.
Кроме того, цену продажи квартиры необходимо сравнить с ее кадастровой стоимостью (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Для расчета НДФЛ при продаже ниже цены приобретения квартиры, купленной год назад, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Проверьте, указана ли кадастровая стоимость квартиры в ЕГРН
Цену продажи квартиры необходимо сравнить с ее кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН и подлежащей применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на нее. Если кадастровая стоимость отсутствует в ЕГРН на 1 января, то НДФЛ облагается доход, указанный в договоре купли-продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Шаг 2. Сравните доход от продажи с кадастровой стоимостью, умноженной на 0,7
Если цена меньше, чем кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0,7, то в целях НДФЛ доходом от продажи признается произведение кадастровой стоимости квартиры и коэффициента 0,7. В противном случае применяется цена договора (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Необходимо учесть, что законом субъекта РФ может быть уменьшен размер понижающего коэффициента (п. 6 ст. 217.1 НК РФ).
Шаг 3. Уменьшите доход на имущественный вычет или на расходы на приобретение
При определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных в налоговом периоде от продажи квартиры, находившейся в собственности менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, не превышающем в целом 1 000 000 руб. (п. 3 ст. 210, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).
Вместо получения имущественного налогового вычета можно уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением квартиры. При этом расходы на ее приобретение должны быть произведены непосредственно самим налогоплательщиком (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ, Письмо Минфина России от 25.06.2019 N 03-04-05/46308).
Шаг 4. Определите сумму НДФЛ
Сумма налога исчисляется налоговым резидентом РФ как соответствующая налоговой ставке 13% процентная доля налоговой базы. Таким образом, налог исчисляется по формуле (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 224, п. 1 ст. 225 НК РФ):
НДФЛ = (доход от продажи — сумма налогового вычета (расходов на приобретение)) x 13%.
Шаг 5. Заплатите налог и представьте налоговую декларацию
При продаже квартиры собственнику необходимо уплатить НДФЛ в срок не позднее 15 июля года, следующего за годом ее продажи, а также представить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года, следующего за годом ее продажи (п. 1 ст. 83, ст. 216, п. п. 3, 4 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).
Пример. Расчет НДФЛ при продаже квартиры
Налоговый резидент РФ приобрел квартиру год назад по цене — 4 700 000 руб. и продал ее в 2020 г. за 4 600 000 руб. Кадастровая стоимость в ЕГРН на 01.01.2020 — 8 090 452,8 руб.
Поскольку кадастровая стоимость, умноженная на 0,7 (5 663 316,96 руб.) больше стоимости квартиры согласно договору, то налогооблагаемый доход при продаже квартиры определяется исходя не из договора купли-продажи (4 600 000 руб.), а из его кадастровой стоимости, умноженной на 0,7 (8 090 452,8 руб. x 0,7).
При этом при наличии подтверждающих документов можно применить имущественный вычет по НДФЛ в виде расходов на покупку данной квартиры.
Налоговая база в данном случае составит 963 316,96 руб. (8 090 452,8 руб. x 0,7 — 4 700 000 руб.), а НДФЛ к уплате — 125 231,2 руб. (963 316,96 руб. x 13%).
