Вопрос: Организация приобрела в собственность все помещения, находящиеся в многоквартирном жилом доме, но за регистрацией права собственности на жилой дом к качестве единого объекта недвижимого имущества не обращалась. Вправе ли организация в указанном случае обратиться за регистрацией единоличного права собственности на земельный участок, расположенный под таким домом?
Ответ: С учетом судебной практики организация не вправе обратиться за регистрацией права собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом, до регистрации права собственности на многоквартирный дом в качестве единого объекта недвижимого имущества.
Обоснование: Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее — Закон N 189-ФЗ) в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пп. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
При этом ч. 5 ст. 16 Закона N 189-ФЗ установлено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу ч. 1 ст. 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Таким образом, право общей собственности на земельный участок под многоквартирным домом возникает у собственников помещений в таком доме либо с момента приобретения помещений в таком доме, либо же с момента формирования указанного земельного участка.
В соответствии с п. 4 ст. 244 Гражданского кодекса РФ общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
Из указанной нормы следует, что обязательным признаком общей собственности является множественность субъектов права собственности на один и тот же объект, принадлежащий им вместе как единое целое.
Пленум ВАС РФ в п. 8 Постановления от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» отметил, что, если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.
В силу п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Следовательно, можно сделать вывод, что право общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме неразрывно связано с правом собственности на помещения в таком доме.
Как отметил ФАС Дальневосточного округа в Постановлении от 24.02.2010 N Ф03-393/2010, судами сделан правильный вывод о том, что регистрация права собственности на спорный земельный участок возможна только после изменения правового режима дома как единого объекта недвижимости.
Таким образом, зарегистрировать право собственности на земельный участок в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества можно только после регистрации многоквартирного дома как единого объекта недвижимого имущества.
Е.А.Башарин
Юридическая компания «Юново»
27.11.2013
